據(jù)《中國(guó)新聞周刊》微信消息，進(jìn)入11月，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“救市”政策頻頻出現(xiàn)。

“在前期推出的‘樓宇保證交付’專項(xiàng)貸款的基礎(chǔ)上，人民銀行將對(duì)6家商業(yè)銀行推出2000億元的貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，鼓勵(lì)其支持‘樓宇保證交付’工作。”中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘11月21日宣布。

此前，11月13日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，包含六大類16條。被業(yè)內(nèi)稱為“金融16條”，涉及房地產(chǎn)融資、抵押擔(dān)保、受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置等行業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注的諸多問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是今年以來對(duì)房企最大的扶持政策。

與以往側(cè)重于刺激需求的“救市”不同，此輪密集的“救市”政策側(cè)重于為房企提供更多的流動(dòng)性。

其實(shí)購(gòu)房者和房企就像一枚硬幣的兩面，連接點(diǎn)可能是“保教大廈”。自“保送樓”專項(xiàng)貸款推出以來，為房企提供流動(dòng)資金的重要目標(biāo)就是“保送樓”。

購(gòu)房者和房企就像一枚硬幣的兩面，連接點(diǎn)可能是“保教大廈”。

置換資金不得流向集團(tuán)公司。

11月14日，銀監(jiān)會(huì)辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》指出，允許商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上自主決策<愛尬聊_讓生活聊出新高度>，開展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)保置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

2021年部分房企出險(xiǎn)，存在挪用預(yù)售監(jiān)管資金的情況。此后，預(yù)售監(jiān)管資金管理更加嚴(yán)格。以恒大為例，其項(xiàng)目公司提取預(yù)售監(jiān)管資金需要當(dāng)?shù)毓んw批準(zhǔn)。有住建部人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，即使是未投保的房企，自2021年起，也需要嚴(yán)格按照項(xiàng)目進(jìn)度提取預(yù)售監(jiān)管資金，沒有靈活提取的空間。

055-79000明確提到，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金達(dá)到住建部門規(guī)定的監(jiān)管額度時(shí)，房企可以向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)的資金。保函的置換金額不得超過監(jiān)理賬戶內(nèi)保證工程竣工交付所需資金的30%，置換后的監(jiān)理資金不得低于監(jiān)理賬戶內(nèi)保證工程竣工交付所需資金的70%。

“用保函代替預(yù)售監(jiān)管資金，并不新穎?！鄙鲜鲎〗ú块T人士表示，很多地方已經(jīng)允許置換，但他們的房企很少有這樣的操作。在他看來，三部委聯(lián)合發(fā)布置換細(xì)則，象征意義更大。畢竟之前對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管有過收緊或放松，各地的選擇并不一致。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜統(tǒng)計(jì)，2022年以來，面對(duì)眾多房企的流動(dòng)性問題，全國(guó)已有超110個(gè)城市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保障項(xiàng)目建設(shè)資金安全。“短期來看，以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金的政策作用有限，更多的是為優(yōu)質(zhì)房企釋放流動(dòng)性?！?

關(guān)于資金使用，《通知》要求首先用于項(xiàng)目建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等。不應(yīng)使用

如果說“保函替代預(yù)售監(jiān)管資金”更注重提高項(xiàng)目公司的流動(dòng)性，那么最近再次提到的“第二支箭”則側(cè)重于改善房企的整體融資環(huán)境。

2018年，針對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)遇到的融資難問題，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道，采取“三支箭”的政策組合。其中，民營(yíng)企業(yè)債券融資的支持工具是“第二支箭”。

11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)文稱，繼續(xù)推廣和擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，即“第二支箭”。具體而言，“第二支箭”由中國(guó)人民銀行再貸款出資，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋證書、直接購(gòu)買債券等方式支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

交易商協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，這“第二支箭”將支持約2500億元的民營(yíng)企業(yè)債券融資，不僅針對(duì)房企，交易商協(xié)會(huì)在文章中特別提到，近期已組織中債促公司積極開展部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資增信工作，取得了良好效果。

這并不是中債促公司今年第一次為房企國(guó)內(nèi)發(fā)債提供擔(dān)保。8月，交易商協(xié)會(huì)力推公司為示范房企國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化融資提供全額擔(dān)保。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，8-10月，在首輪債券發(fā)行中，中債促進(jìn)公司為6家房企提供了直接擔(dān)保，合計(jì)融資68億元。

顯然，此輪擔(dān)保債發(fā)行規(guī)模更大。在11月8日交易商協(xié)會(huì)公告后，龍湖集團(tuán)200億元的架式發(fā)行登記已經(jīng)完成，協(xié)會(huì)也分別受理了美的地產(chǎn)和新城控股150億元的架式發(fā)行。

“民營(yíng)房企融資陷入‘債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)——預(yù)期持續(xù)爆發(fā)——金融機(jī)構(gòu)規(guī)避——開發(fā)商大規(guī)模降價(jià)促銷——銷售回款下降、抵押物價(jià)值損失——債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)’的惡性循環(huán)。目前，對(duì)于一些問題不大甚至相對(duì)健康的民營(yíng)房企的信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，存在不理性和一刀切的現(xiàn)象?！睆V東省城市規(guī)劃院住宅政策研究中心首席研究員李對(duì)《通知》表示，“第二支箭”正是為了糾正這種不合理，一刀切。

李認(rèn)為，目前民營(yíng)房企的外部融資狀況已經(jīng)見底。10月份，房企非銀融資556.8億元，同比增長(zhǎng)16.4%，平均利率3.48%，同比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)。本月融資同比呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。與行業(yè)下行周期開始時(shí)相比，行業(yè)融資出現(xiàn)修復(fù)跡象。

無(wú)論是“保函替代預(yù)售監(jiān)管資金”，還是“第二支箭”，更多的是針對(duì)“優(yōu)質(zhì)房企”。對(duì)于已經(jīng)脫險(xiǎn)的房企的救助政策，更多體現(xiàn)在11月11日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的“金融16條”中。

其中，做好“保交樓”金融服務(wù)的表述引起了外界的關(guān)注。其中提到，除了已經(jīng)落地的開發(fā)政策性銀行提供“樓宇擔(dān)保交付”專項(xiàng)貸款外，還鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)兩類項(xiàng)目提供新的配套融資支持：一是剩余銷售收入既能覆蓋專項(xiàng)貸款，又能覆蓋新的配套融資項(xiàng)目；二是剩余款項(xiàng)不能同時(shí)覆蓋專項(xiàng)貸款和新增配套融資，但新增配套融資和專項(xiàng)貸款的配套機(jī)制已明確安排，還款來源已落實(shí)。

隨后

1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比下降18.7%，降幅比1-9月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。連續(xù)三個(gè)月收窄，被認(rèn)為標(biāo)志著“保交樓”取得階段性進(jìn)展。

9月12日，恒大集團(tuán)官方微信號(hào)發(fā)布消息稱，當(dāng)天，恒大集團(tuán)召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)周會(huì)，恒大集團(tuán)董事長(zhǎng)許家印要求9月30日前全面復(fù)工。自去年10月底提出“復(fù)工、復(fù)產(chǎn)、保證交房”后，許家印再次發(fā)出“軍令狀”。

根據(jù)許家印當(dāng)時(shí)公布的數(shù)據(jù)，恒大國(guó)安大廈共有706個(gè)項(xiàng)目，其中668個(gè)已經(jīng)復(fù)產(chǎn)，當(dāng)時(shí)未復(fù)產(chǎn)的項(xiàng)目有38個(gè)。

作為危在旦夕的房企代表，恒大項(xiàng)目的“保送樓”情況無(wú)疑具有重要的風(fēng)向標(biāo)意義。華西恒大項(xiàng)目也是706個(gè)項(xiàng)目之一。LAM Raymond曾經(jīng)是這個(gè)項(xiàng)目的供應(yīng)商，項(xiàng)目公司至今還欠他300萬(wàn)左右的貨款。

今年1月，他一度看到了兌現(xiàn)債權(quán)的希望。華西恒大項(xiàng)目工作領(lǐng)導(dǎo)小組曾拿出一份《恒大債務(wù)化解方案》，將債務(wù)分為“大額債務(wù)”和“小額債務(wù)”，限額為100萬(wàn)元。在LAM Raymond看來，這一債務(wù)轉(zhuǎn)換計(jì)劃并不令人滿意。

以100萬(wàn)元以上的“大額債務(wù)”為例：一是債務(wù)無(wú)償延期24個(gè)月以上，24個(gè)月后資產(chǎn)不能盤活，雙方協(xié)商進(jìn)一步延期。所謂“無(wú)償延期”，是指存量債務(wù)只考慮直接費(fèi)用，不考慮違約金、利息和罰款。其次，債權(quán)人需要約定不低于60%的債務(wù)以資產(chǎn)包的方式清償，資產(chǎn)包是項(xiàng)目的住宅、商業(yè)、地下車庫(kù)等物業(yè)。

從這份債轉(zhuǎn)股方案中不難看出地方住建部門“保交樓”的政策傾向，其中明確提出，涉及復(fù)工復(fù)產(chǎn)的債務(wù)優(yōu)先解決，原則上以待建房產(chǎn)作為資產(chǎn)包，負(fù)有“保交樓”任務(wù)的債務(wù)人必須承諾按期完成復(fù)工復(fù)產(chǎn)交樓任務(wù)。

然而，此后這種債務(wù)轉(zhuǎn)換計(jì)劃沒有得到進(jìn)一步推廣。LAM Raymond甚至認(rèn)為，當(dāng)時(shí)拋出這樣的債轉(zhuǎn)股方案，目的是為了“維持穩(wěn)定”供應(yīng)商，鼓勵(lì)他們恢復(fù)生產(chǎn)，“保證樓宇交付”。

LAM Raymond對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，在實(shí)際的“保樓交房”過程中，很少有老供應(yīng)商參與，而是雇傭了一批之前與恒大沒有債務(wù)糾紛的新供應(yīng)商。

“一方面，我擔(dān)心老供應(yīng)商因?yàn)橹暗膫鶆?wù)糾紛，從‘保底樓’收了錢后故意不供貨；另一方面，老供應(yīng)商也擔(dān)心再次被套牢，參與‘保底樓’的積極性不高?！痹谒磥?，這無(wú)形中推高了“保證送達(dá)”的成本?！盀榱艘?guī)避風(fēng)險(xiǎn)，新供應(yīng)商的報(bào)價(jià)往往會(huì)上漲，拿到的訂單價(jià)格也比老供應(yīng)商好。"

“恒大在貴陽(yáng)共有27個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目陸續(xù)復(fù)工、投產(chǎn)。我們正努力在承諾的時(shí)間內(nèi)交付大樓。當(dāng)然，交貨質(zhì)量也會(huì)受到影響?！眳⑴c華西恒大項(xiàng)目“寶教大廈”的工程方告訴《中國(guó)新聞周刊》，華西恒大具體項(xiàng)目目前處于“半停工”狀態(tài)，供應(yīng)商“驚弓之鳥”，不再愿意墊付資金。他們往往是資金有多少就干多少，處于干干停停的狀態(tài)。

他參與“保底樓”項(xiàng)目是在“保底樓”專項(xiàng)貸款注資項(xiàng)目之后。8月中下旬，住建部、財(cái)政部、央行等相關(guān)部門出臺(tái)了

“金融16條”是指為兩類問題地產(chǎn)“保教大廈”提供配套融資支持，結(jié)合專項(xiàng)貸款。此前，在2022年第三季度央行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)上，已提出“投入使用‘樓宇交付擔(dān)?！瘜ｍ?xiàng)貸款，適當(dāng)引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持”。

顯然，僅靠目前發(fā)放的“保證交房”專項(xiàng)貸款，是不足以完成“保證交房”任務(wù)的。

“項(xiàng)目申請(qǐng)的專項(xiàng)貸款約3億元，當(dāng)?shù)刈〗ú块T專門組織了項(xiàng)目供應(yīng)商會(huì)議，鼓勵(lì)所有供應(yīng)商參與‘保底交樓’，也是希望給各方注入信心，確保項(xiàng)目進(jìn)度?！被ㄏ獏^(qū)恒大項(xiàng)目“保教樓”的施工方告訴《中國(guó)新聞周刊》，即使該項(xiàng)目獲得專項(xiàng)貸款，但“保教樓”的供應(yīng)商貨款并未以現(xiàn)金形式全額支付。

當(dāng)初約定的支付方式是50%現(xiàn)金，50%資產(chǎn)包，但10月份實(shí)際收到的現(xiàn)金只有20%左右。每個(gè)供應(yīng)商可以獲得不同比例的現(xiàn)金。不排除一些關(guān)系維護(hù)良好的供應(yīng)商可以獲得更高比例的現(xiàn)金支付。"如果現(xiàn)金支付的比例更高，項(xiàng)目的進(jìn)展會(huì)更快."

“去恒大化”的本土項(xiàng)目

目前已落地的專項(xiàng)貸款仍難以覆蓋“保底交樓”的資金需求，并非孤例。

比如，湖北隨州有3個(gè)恒大項(xiàng)目。據(jù)《中國(guó)新聞周刊》，9月份開始專項(xiàng)貸款已分批發(fā)放到監(jiān)管賬戶，但認(rèn)為仍有缺口。去年恒大爆雷，三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度不一樣。2021年底，政府接管。曾發(fā)現(xiàn)三個(gè)項(xiàng)目完工之間存在約11億元的資金缺口。即使把部分已建成的車庫(kù)賣掉，不算項(xiàng)目舊賬償還，資金缺口也要達(dá)到89億元，但預(yù)售資金監(jiān)管賬戶只有3000多萬(wàn)元。

更何況目前專項(xiàng)貸款還沒有覆蓋到所有需要“保底交付”的項(xiàng)目。以山東為例。接近省住建廳的人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，恒大在山東省有60個(gè)項(xiàng)目，其中25個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)了專項(xiàng)貸款，目前實(shí)際發(fā)放約22億元。對(duì)于仍無(wú)法落實(shí)建設(shè)資金的項(xiàng)目，在下一批申請(qǐng)專項(xiàng)貸款時(shí)，盡可能將恒大項(xiàng)目納入申請(qǐng)范圍，解決建設(shè)資金不足的問題。

在充分利用專項(xiàng)貸款的同時(shí)，如何籌集和盤活更多的資金是一個(gè)棘手的問題。該人士表示，對(duì)于恒大項(xiàng)目，很難協(xié)調(diào)銀行機(jī)構(gòu)提供融資支持。今天采取的路徑主要有兩條：一是梳理預(yù)售監(jiān)管資金是否已被查封凍結(jié)，盡量協(xié)調(diào)解除凍結(jié)；第二，抵押貸款要盡快發(fā)放。如果購(gòu)房者不愿意辦理手續(xù)，應(yīng)引導(dǎo)其退房。

多位對(duì)恒大債權(quán)提起訴訟的債權(quán)人告訴《中國(guó)新聞周刊》，即使目前已經(jīng)取得法院的勝訴判決，也無(wú)法執(zhí)行恒大項(xiàng)目公司的任何資產(chǎn)。顯然，“保送樓”被放在了更重要的位置，這也為各地完成恒大項(xiàng)目的“銷售數(shù)”爭(zhēng)取了時(shí)間，這甚至是比“保送樓”更緊迫的任務(wù)。

恒大項(xiàng)目“解約”的實(shí)質(zhì)是將項(xiàng)目“去恒大化”，將恒大集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目隔離，減少集團(tuán)公司風(fēng)險(xiǎn)演變帶來的不確定性。比如通過項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不再與恒大集團(tuán)有聯(lián)系，這樣即使集團(tuán)公司破產(chǎn)，項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)仍然會(huì)有承包商。同時(shí)，也可以保證資本資產(chǎn)將用于項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)，而不是清償債權(quán)人的債務(wù)

之前項(xiàng)目銷售的方式主要是股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、竣工交付，而現(xiàn)在代建代管的模式逐漸成為各地的主要方向。據(jù)了解，目前恒大項(xiàng)目銷售率較高的省份，普遍采取代理、代管、持有的方式處置項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“去恒大化”，阻斷“保送樓”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和群體風(fēng)險(xiǎn)。比如今年8月底，廣東恒大項(xiàng)目的銷售率只有21%，但到10月中旬，已經(jīng)上升到91%。

代建模式的核心是由來已久的代建模式，即由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起，有開發(fā)能力和施工經(jīng)驗(yàn)的受托方部分或全過程參與設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理和服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利。

前述接近住建部人士表示，距離年底還有不到兩個(gè)月的時(shí)間，地方正在沖刺推動(dòng)恒大項(xiàng)目的銷售。在沖刺階段，要加快各項(xiàng)工作，突出“快”字方針，即簽訂代理代管合同、資產(chǎn)處置、復(fù)工復(fù)產(chǎn)、快速交付。這一切的起點(diǎn)是在破產(chǎn)前簽訂托管合同。

目前部分省份的簽約方多為平臺(tái)公司，未來有機(jī)會(huì)引入更專業(yè)的機(jī)構(gòu)，直接導(dǎo)致今年代建業(yè)務(wù)再度火爆。

在2022年第三季度年中業(yè)績(jī)會(huì)上，包括碧桂園、龍湖、旭輝等在內(nèi)的多家房企都不約而同地表示看好代建市場(chǎng)的前景。碧桂園總裁莫斌表示，公司已與多個(gè)地方政府達(dá)成協(xié)議，以委托模式積極承擔(dān)政府保障房交付任務(wù)。