據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)消息，近年來(lái)，租房已成為新市民、年輕人等群體解決住房問(wèn)題的重要途徑之一。但違約、漲租、扣押金、“隔斷房”、“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時(shí)有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，法律法規(guī)的保障不可或缺。

今年以來(lái)，全國(guó)多地出臺(tái)規(guī)范住房租賃、明確行業(yè)規(guī)范、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的政策措施。11月23日，上海市人大常委會(huì)通過(guò)《上海市住房租賃條例》，2023年2月1日起施行；此前，以解決市場(chǎng)問(wèn)題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》于9月1日正式實(shí)施，有效打壓租房市場(chǎng)亂象；此外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則，對(duì)維護(hù)租客權(quán)益提出了明確要求。

遏制房租亂象

北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙表示，作為我國(guó)第一部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)，《北京市住房租賃條例》留下了足夠的空間，為市場(chǎng)管理創(chuàng)新奠定了基礎(chǔ)。“具體來(lái)說(shuō)，《條例》為市場(chǎng)主體設(shè)置了一個(gè)門檻，相當(dāng)于給個(gè)人二房東戴上了一個(gè)緊箍，為經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為創(chuàng)造了一個(gè)模板，為租金資金加了一把保險(xiǎn)鎖，為市場(chǎng)管理創(chuàng)造了一個(gè)控制臺(tái)，為市場(chǎng)監(jiān)管設(shè)置了一個(gè)調(diào)節(jié)閥。”趙對(duì)說(shuō)道。

“《北京市住房租賃條例》實(shí)施以來(lái)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、租賃公司等市場(chǎng)主體積極開(kāi)展自查自糾和宣傳培訓(xùn)，在監(jiān)管范圍內(nèi)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，包括收樓標(biāo)準(zhǔn)、租金定價(jià)、房源宣傳、業(yè)主和租客服務(wù)等。”RealData高級(jí)分析師黃輝告訴記者，《條例》從居住條件、安全感、穩(wěn)定租金等方面加強(qiáng)了對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)遏制了虛假房源、違約漲租、克扣押金等現(xiàn)象。同時(shí)，通過(guò)各種糾紛調(diào)解機(jī)制，有效<愛(ài)尬聊_創(chuàng)建詞條>保護(hù)了承租人的權(quán)益。

針對(duì)存在巨大安全隱患的“隔斷房”，北京和上海都明令禁止。055-79000明確規(guī)定原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不允許隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；客廳不得多帶帶出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等非居住空間不得出租用于居住。“市場(chǎng)更看重客廳的分割和出租。在這方面，北京的規(guī)定非常嚴(yán)格。不僅客廳不能多帶帶出租，陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等區(qū)域也不能出租。對(duì)于很多經(jīng)營(yíng)分散式長(zhǎng)租公寓的企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)空間會(huì)被壓縮。”5安居客房地產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張博說(shuō)。

完善監(jiān)管政策

為了避免租金水平過(guò)快上漲，增加租戶負(fù)擔(dān)，出臺(tái)了很多政策加強(qiáng)對(duì)租金水平的監(jiān)管。根據(jù)北京、上海的規(guī)定，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時(shí)，可以依法采取漲價(jià)申報(bào)、限租或者漲租等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平；深圳繼去年公布二手房參考價(jià)格后，今年10月又公布了二手房參考價(jià)格，為市場(chǎng)租金提供了指導(dǎo)。

同時(shí)，對(duì)于租賃市場(chǎng)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，要求很多租賃公司通過(guò)第三方賬戶托管押金和租金，防止資金被隨意挪用。比如，北京市規(guī)定，住房租賃公司收取的押金和租金一般不得超過(guò)1個(gè)月和3個(gè)月，需要通過(guò)第三方專戶管理，超出部分租金納入監(jiān)管；上海規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并向社會(huì)公示。如果租賃企業(yè)收取租金超過(guò)t

“今年以來(lái)，完善住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管政策是地方政府在住房租賃領(lǐng)域的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。各地陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，北京、上海甚至出臺(tái)了住房租賃條例，通過(guò)立法加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管。”中國(guó)研究院指數(shù)部副研究總監(jiān)徐躍進(jìn)建議，要全面落實(shí)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，必須加快政府住房租賃信息平臺(tái)建設(shè)，借助信息化手段加強(qiáng)合同備案管理，加強(qiáng)租賃合同備案與各項(xiàng)社會(huì)公共服務(wù)的銜接，夯實(shí)市場(chǎng)監(jiān)管的數(shù)據(jù)和信息基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著各地住房租賃政策的出臺(tái)，下一步的關(guān)鍵是落實(shí)各方責(zé)任，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管控。建議調(diào)動(dòng)基層治理體系和行業(yè)自律的力量，同時(shí)加強(qiáng)租賃信息平臺(tái)建設(shè)，夯實(shí)市場(chǎng)監(jiān)管基礎(chǔ)。

加強(qiáng)動(dòng)態(tài)控制

與商品房從土地出讓、規(guī)劃建設(shè)申請(qǐng)、預(yù)售審批、物業(yè)管理等全鏈條、全過(guò)程監(jiān)管不同，租賃涉及的管理范圍更廣。廣東省城市規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李建議，一方面調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)、村等基層治理力量；另一方面，發(fā)揮行業(yè)自律的力量，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、微觀主體監(jiān)督或舉報(bào)的體系。“上海這次出臺(tái)的《北京市住房租賃條例》，就是明確了條塊結(jié)合、街鎮(zhèn)負(fù)責(zé)、村社幫扶、行業(yè)自律的治理機(jī)制。有望形成有效的綜合治理體系。”李對(duì)說(shuō)道。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳曉表示，首先，政府相關(guān)部門要摸清小區(qū)租房狀況，對(duì)住戶信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，納入網(wǎng)格化管理；其次，對(duì)不退押金等違法行為要立即處理，明確處罰措施，確保租賃群體的合法權(quán)益；再次，各部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，共同努力，多方面著手查處不良中介等主體。

事實(shí)上，除了規(guī)范住房租賃行業(yè)的發(fā)展，中央和地方政府也在不斷探索加強(qiáng)保障性租賃房的建設(shè)。比如2021年出臺(tái)了保障性租賃房政策，圍繞其建設(shè)出臺(tái)了一系列配套政策，逐步形成了住房租賃“金融投管退”的閉環(huán)商業(yè)模式。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月，全國(guó)已有超過(guò)80個(gè)省市出臺(tái)了促進(jìn)保障性租賃房發(fā)展的地方性文件。“十四五”期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃房650萬(wàn)套，其中2021年已建成94.2萬(wàn)套，2022年計(jì)劃籌集240萬(wàn)套。除了40個(gè)重點(diǎn)城市，另有34個(gè)城市已宣布在“十四五”期間增加保障性租賃房的計(jì)劃，總數(shù)約為123萬(wàn)套。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年以來(lái)，兼顧短租管控、籌建長(zhǎng)期保障性租賃房等相關(guān)政策密集出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展力度明顯加強(qiáng)。“在北京、上海的示范帶動(dòng)下，未來(lái)可能會(huì)有更多城市出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策，進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)形成‘租購(gòu)并舉’的住房格局。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。