該報稱，這里有96棟建筑，11000名居民，總人口近5萬。這是上海內環最大的住宅區，中遠海灣城。因為對“前任”房產的訴訟勝訴，再次成為焦點。

判決書的判斷部分由受訪者提供。

上海市普陀區人民法院1月31日作出的一審判決顯示，原告為該小區第三屆業主委員會，被告為上海中遠物業管理發展有限公司，案由為物業服務合同糾紛。法院判決被告中遠物業返還不應由業主承擔的成本費用共計4000萬元。

審理此案的普陀區法院透露，一審判決尚未生效。原告如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內向上海市第二中級人民法院提起上訴。

2月7日晚，記者致電中遠物業，對方工作人員表示：目前案件由委托律師處理。是否會提起上訴，沒有答案。

中遠物業服務社區近20年。與業委會的矛盾從何而來？為什么判他還4000萬？業委會在起訴舉證過程中經歷了什么？

該報記者對此進行了采訪，回顧了雙方多年的糾紛。

第三屆業委會“拉倒”物業20年

位于蘇州河畔的中遠海灣城作為一個超大型社區，已有20多年的歷史。

1998年，上海中心城區最大的棚戶區“兩灣一居”舊區改造啟動，項目命名為“中遠兩灣城”。小區于1999年正式開工，分四期建設，2006年全面竣工。中遠物業自2001年9月1日起為該小區提供服務，至2021年1月31日終止服務。

中遠海灣城。來源：上海普陀微信微信官方賬號

韓德友還記得2001年搬到中遠的海灣城，算是最早的一代居民。“剛開始搬過來感覺很好，環境好，交通方便，但是隨著時間的推移，小區環境一年比一年差，2008年之前都沒有問題。但隨后幾年，小區道路都是坑坑洼洼，一直沒有處理。小區里灌木枯死，晚上燈光昏暗，老人很容易受到影響。

截至目前，中遠海灣城已經誕生了三屆業委會。2019年12月第三屆業委會誕生之前，曾有近兩年的“空窗期”。

“小區曾經召開過臨時業主大會，表達對物業的不滿，還罷免了第二屆業委會，主要是覺得他們對物業的監督管理不到位。" 2月7日，中遠兩灣城第三業委會主任韓德友對該報記者表示。

本案判決中，第三業委會作為原告主張第二業委會負責人與中遠物業負責人之間存在親屬關系。業主對第二屆業委會缺乏認可。而且第二屆業委會的統計數據沒有得到第三屆業委會的認可，業主多次嘗試另聘物業未果。

調查資料顯示，上海中遠物業管理發展有限公司成立于2000年，注冊資本1000萬人民幣，是一家主營房地產行業的企業。其中，企業有風險信息793條，還發現企業有法律訴訟228條；訴訟關系266條，開庭公告275條，立案信息67條。在275份開庭公告中，案由多為合同糾紛、物業服務合同糾紛、施工合同糾紛。

2020年10月15日，第三屆業委會在業主大會上決定重新聘請新的物業服務企業，隨后向中遠物業發出告知函，通知雙方，雙方簽訂的物業服務合同于2021年1月15日終止。

此舉引起了中遠物業的反對，并帶來了t

法院認為，業主大會成立后，業主大會可以按照規定程序選聘新的物業服務企業或者其他管理人。業主大會選聘物業服務企業的決定屬于小區業主內部自治，前期物業服務企業的非小區業主無權對屬于小區內部自治的事項提出異議并確認無效或請求撤銷。

自此，業委會重新選定的萬科物業開始為小區提供服務，中遠物業正式離職。

業委會與物業的審計差異

在中遠物業離開之前，業主已經開始審計。

“中遠物業為我們小區提供物業服務近20年，業主對其服務態度極為不滿。第一屆和第二屆業委會都審計過物業，發現問題很多。”韓德友告訴該報，一些費用，如消防系統和設備、弱電系統和設備、防雷設施等。按合同約定不計入物業管理費，但計入物業管理費。

韓德友說，小區公共收益分成清楚嗎？之前新規劃了多少地面停車場，有什么好處？廣告收入是多少？物業費中包含哪些不需要業主承擔的費用？這些問題都是業主非常關心的。

中遠海灣城的航拍。視覺中國圖

法院審理查明，2020年9月28日至10月14日期間，該小區業主召開業主大會進行表決，表決事項之一為“對歷年公共收入、物業管理費實結算及維修資金使用情況進行全面審計”。

表決結果，約定投票權比例為96.41%，專有面積比例為96.67%，業主大會據此作出決議通過授權。即授權業委會委托有資質的審計單位對小區2001年9月至2020年8月的專項維修資金、公共收益、物業管理費的收支和使用情況進行專項審計，必要時通過司法途徑完成審計工作。

韓德友說，起初業委會發函通知中遠物業配合審計，但經過多次溝通，對方以各種理由拖延審計進程。為維護小區全體業主的合法權益，2021年2月22日，第三屆業委會向普陀區法院遞交起訴狀。同年3月1日，法院受理此案，并委托第三方機構進行審計。但由于中遠物業沒有提供相關資料，進展緩慢。

韓德友回憶，物業最初答應配合司法審計，但后來拒絕提供必要的資料，導致審計失敗。事后，業委會撤回了審核申請，并在現有證據的基礎上對原申請進行了補充和變更。

審計中原、被告有哪些不同？

判決書顯示，2008年、2014年、2015-2020年，其他審計機構都曾出具過相關報告。第三屆業委會認為，只批準了第一屆業委會委托的審計報告，應在2001年9月至2020年8月的大部分時間內對小區物業管理費的結算、維修資金的使用和公共收入的收支情況進行審計。

中遠物業表示，同意配合業委會做好其任期內的年度審計工作，但已經過第二屆業委會審計并經業委會批準的部分時期的公開收入和實際結算情況，不應再次納入審計范圍。

韓德友坦言，業委會的訴訟標的是6000萬，全案舉證難度很大。一方面，過去沒有使用計算機系統管理，所以很難追溯大量數據。另一方面，物業管理公司表示，業委會只能審計其任期的數據，物業管理公司每年都進行審計，并公示au

法院認為，由于業委會與中遠物業未能就收支結算標準和方式達成一致，應分別為其觀點提供證據，必要時應由專業的第三方機構介入審計。但目前雙方提供的證據及對證據的解釋不能完全證實我們對費用結算的看法。在這種情況下，法院會考慮案件的合法合理部分和當事人提供的證據，然后參照原告的各種費用計算方法，考慮被告應支付的余額。

法院進一步指出，中遠物業無正當理由拒絕司法審核，未對原告變更后的訴訟請求提出有針對性的抗辯意見，由此產生的不<愛尬聊_百科知識>良后果和訴訟風險應由其承擔。同時可以看出，涉及的小區相當大，物業服務費結算涉及的巨大利益顯而易見。原、被告雙方本應預見到多年積累的矛盾一旦形成糾紛，在和解中的高風險，但在20年的合作期內，直至合同關系終止，未能及時糾錯、追責、維權，導致相關事實無法挽回，缺乏間接或直接證據，在和解過程中對自身權益不利，當事人也應自行承擔責任。為此，原告要求被告賠償欠款利息的訴訟請求不予支持。

2023年1月31日，一審判決顯示，被告上海中遠物業管理發展有限公司應向原告第三業委會返還4000萬元。

其中包括：2001年9月1日至2021年2月1日，物業管理費實報實銷及不應由業主擅自承擔的成本費用余額1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫停車管理費按實際結算余額計入不應由業主承擔的成本和費用。2008年至2021年2月1日期間，擅自將小區公共收益歸業主分成及不應由業主承擔的成本、費用余額人民幣2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫新增標記車位收入余額為250萬元。

對此，記者采訪了目前服務該小區的萬科物業。工作人員表示：不方便對原物業進行評估，未來終審可能返還給業主的錢完全由業委會決定，與萬科物業無關。

目前，一審判決尚未生效。

2月7日晚，記者致電中遠物業，對方工作人員表示：目前案件由委托律師處理。是否會提起上訴，沒有答案。該報將繼續關注此案的后續發展。