該報(bào)稱，這里有96棟建筑，11000名居民，總?cè)丝诮?萬。這是上海內(nèi)環(huán)最大的住宅區(qū)，中遠(yuǎn)海灣城。因?yàn)閷?duì)“前任”房產(chǎn)的訴訟勝訴，再次成為焦點(diǎn)。

判決書的判斷部分由受訪者提供。

上海市普陀區(qū)人民法院1月31日作出的一審判決顯示，原告為該小區(qū)第三屆業(yè)主委員會(huì)，被告為上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司，案由為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。法院判決被告中遠(yuǎn)物業(yè)返還不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本費(fèi)用共計(jì)4000萬元。

審理此案的普陀區(qū)法院透露，一審判決尚未生效。原告如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向上海市第二中級(jí)人民法院提起上訴。

2月7日晚，記者致電中遠(yuǎn)物業(yè)，對(duì)方工作人員表示：目前案件由委托律師處理。是否會(huì)提起上訴，沒有答案。

中遠(yuǎn)物業(yè)服務(wù)社區(qū)近20年。與業(yè)委會(huì)的矛盾從何而來？為什么判他還4000萬？業(yè)委會(huì)在起訴舉證過程中經(jīng)歷了什么？

該報(bào)記者對(duì)此進(jìn)行了采訪，回顧了雙方多年的糾紛。

第三屆業(yè)委會(huì)“拉倒”物業(yè)20年

位于蘇州河畔的中遠(yuǎn)海灣城作為一個(gè)超大型社區(qū)，已有20多年的歷史。

1998年，上海中心城區(qū)最大的棚戶區(qū)“兩灣一居”舊區(qū)改造啟動(dòng)，項(xiàng)目命名為“中遠(yuǎn)兩灣城”。小區(qū)于1999年正式開工，分四期建設(shè)，2006年全面竣工。中遠(yuǎn)物業(yè)自2001年9月1日起為該小區(qū)提供服務(wù)，至2021年1月31日終止服務(wù)。

中遠(yuǎn)海灣城。來源：上海普陀微信微信官方賬號(hào)

韓德友還記得2001年搬到中遠(yuǎn)的海灣城，算是最早的一代居民。“剛開始搬過來感覺很好，環(huán)境好，交通方便，但是隨著時(shí)間的推移，小區(qū)環(huán)境一年比一年差，2008年之前都沒有問題。但隨后幾年，小區(qū)道路都是坑坑洼洼，一直沒有處理。小區(qū)里灌木枯死，晚上燈光昏暗，老人很容易受到影響。

截至目前，中遠(yuǎn)海灣城已經(jīng)誕生了三屆業(yè)委會(huì)。2019年12月第三屆業(yè)委會(huì)誕生之前，曾有近兩年的“空窗期”。

“小區(qū)曾經(jīng)召開過臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，表達(dá)對(duì)物業(yè)的不滿，還罷免了第二屆業(yè)委會(huì)，主要是覺得他們對(duì)物業(yè)的監(jiān)督管理不到位。" 2月7日，中遠(yuǎn)兩灣城第三業(yè)委會(huì)主任韓德友對(duì)該報(bào)記者表示。

本案判決中，第三業(yè)委會(huì)作為原告主張第二業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人與中遠(yuǎn)物業(yè)負(fù)責(zé)人之間存在親屬關(guān)系。業(yè)主對(duì)第二屆業(yè)委會(huì)缺乏認(rèn)可。而且第二屆業(yè)委會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有得到第三屆業(yè)委會(huì)的認(rèn)可，業(yè)主多次嘗試另聘物業(yè)未果。

調(diào)查資料顯示，上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司成立于2000年，注冊(cè)資本1000萬人民幣，是一家主營房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)。其中，企業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)信息793條，還發(fā)現(xiàn)企業(yè)有法律訴訟228條；訴訟關(guān)系266條，開庭公告275條，立案信息67條。在275份開庭公告中，案由多為合同糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛、施工合同糾紛。

2020年10月15日，第三屆業(yè)委會(huì)在業(yè)主大會(huì)上決定重新聘請(qǐng)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，隨后向中遠(yuǎn)物業(yè)發(fā)出告知函，通知雙方，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同于2021年1月15日終止。

此舉引起了中遠(yuǎn)物業(yè)的反對(duì)，并帶來了t

法院認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)可以按照規(guī)定程序選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定屬于小區(qū)業(yè)主內(nèi)部自治，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非小區(qū)業(yè)主無權(quán)對(duì)屬于小區(qū)內(nèi)部自治的事項(xiàng)提出異議并確認(rèn)無效或請(qǐng)求撤銷。

自此，業(yè)委會(huì)重新選定的萬科物業(yè)開始為小區(qū)提供服務(wù)，中遠(yuǎn)物業(yè)正式離職。

業(yè)委會(huì)與物業(yè)的審計(jì)差異

在中遠(yuǎn)物業(yè)離開之前，業(yè)主已經(jīng)開始審計(jì)。

“中遠(yuǎn)物業(yè)為我們小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)近20年，業(yè)主對(duì)其服務(wù)態(tài)度極為不滿。第一屆和第二屆業(yè)委會(huì)都審計(jì)過物業(yè)，發(fā)現(xiàn)問題很多。”韓德友告訴該報(bào)，一些費(fèi)用，如消防系統(tǒng)和設(shè)備、弱電系統(tǒng)和設(shè)備、防雷設(shè)施等。按合同約定不計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)，但計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)。

韓德友說，小區(qū)公共收益分成清楚嗎？之前新規(guī)劃了多少地面停車場(chǎng)，有什么好處？廣告收入是多少？物業(yè)費(fèi)中包含哪些不需要業(yè)主承擔(dān)的費(fèi)用？這些問題都是業(yè)主非常關(guān)心的。

中遠(yuǎn)海灣城的航拍。視覺中國圖

法院審理查明，2020年9月28日至10月14日期間，該小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決，表決事項(xiàng)之一為“對(duì)歷年公共收入、物業(yè)管理費(fèi)實(shí)結(jié)算及維修資金使用情況進(jìn)行全面審計(jì)”。

表決結(jié)果，約定投票權(quán)比例為96.41%，專有面積比例為96.67%，業(yè)主大會(huì)據(jù)此作出決議通過授權(quán)。即授權(quán)業(yè)委會(huì)委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對(duì)小區(qū)2001年9月至2020年8月的專項(xiàng)維修資金、公共收益、物業(yè)管理費(fèi)的收支和使用情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，必要時(shí)通過司法途徑完成審計(jì)工作。

韓德友說，起初業(yè)委會(huì)發(fā)函通知中遠(yuǎn)物業(yè)配合審計(jì)，但經(jīng)過多次溝通，對(duì)方以各種理由拖延審計(jì)進(jìn)程。為維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，2021年2月22日，第三屆業(yè)委會(huì)向普陀區(qū)法院遞交起訴狀。同年3月1日，法院受理此案，并委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。但由于中遠(yuǎn)物業(yè)沒有提供相關(guān)資料，進(jìn)展緩慢。

韓德友回憶，物業(yè)最初答應(yīng)配合司法審計(jì)，但后來拒絕提供必要的資料，導(dǎo)致審計(jì)失敗。事后，業(yè)委會(huì)撤回了審核申請(qǐng)，并在現(xiàn)有證據(jù)的基礎(chǔ)上對(duì)原申請(qǐng)進(jìn)行了補(bǔ)充和變更。

審計(jì)中原、被告有哪些不同？

判決書顯示，2008年、2014年、2015-2020年，其他審計(jì)機(jī)構(gòu)都曾出具過相關(guān)報(bào)告。第三屆業(yè)委會(huì)認(rèn)為，只批準(zhǔn)了第一屆業(yè)委會(huì)委托的審計(jì)報(bào)告，應(yīng)在2001年9月至2020年8月的大部分時(shí)間內(nèi)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)算、維修資金的使用和公共收入的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

中遠(yuǎn)物業(yè)表示，同意配合業(yè)委會(huì)做好其任期內(nèi)的年度審計(jì)工作，但已經(jīng)過第二屆業(yè)委會(huì)審計(jì)并經(jīng)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)的部分時(shí)期的公開收入和實(shí)際結(jié)算情況，不應(yīng)再次納入審計(jì)范圍。

韓德友坦言，業(yè)委會(huì)的訴訟標(biāo)的是6000萬，全案舉證難度很大。一方面，過去沒有使用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理，所以很難追溯大量數(shù)據(jù)。另一方面，物業(yè)管理公司表示，業(yè)委會(huì)只能審計(jì)其任期的數(shù)據(jù)，物業(yè)管理公司每年都進(jìn)行審計(jì)，并公示au

法院認(rèn)為，由于業(yè)委會(huì)與中遠(yuǎn)物業(yè)未能就收支結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)和方式達(dá)成一致，應(yīng)分別為其觀點(diǎn)提供證據(jù)，必要時(shí)應(yīng)由專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)介入審計(jì)。但目前雙方提供的證據(jù)及對(duì)證據(jù)的解釋不能完全證實(shí)我們對(duì)費(fèi)用結(jié)算的看法。在這種情況下，法院會(huì)考慮案件的合法合理部分和當(dāng)事人提供的證據(jù)，然后參照原告的各種費(fèi)用計(jì)算方法，考慮被告應(yīng)支付的余額。

法院進(jìn)一步指出，中遠(yuǎn)物業(yè)無正當(dāng)理由拒絕司法審核，未對(duì)原告變更后的訴訟請(qǐng)求提出有針對(duì)性的抗辯意見，由此產(chǎn)生的不<愛尬聊_百科知識(shí)>良后果和訴訟風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其承擔(dān)。同時(shí)可以看出，涉及的小區(qū)相當(dāng)大，物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算涉及的巨大利益顯而易見。原、被告雙方本應(yīng)預(yù)見到多年積累的矛盾一旦形成糾紛，在和解中的高風(fēng)險(xiǎn)，但在20年的合作期內(nèi)，直至合同關(guān)系終止，未能及時(shí)糾錯(cuò)、追責(zé)、維權(quán)，導(dǎo)致相關(guān)事實(shí)無法挽回，缺乏間接或直接證據(jù)，在和解過程中對(duì)自身權(quán)益不利，當(dāng)事人也應(yīng)自行承擔(dān)責(zé)任。為此，原告要求被告賠償欠款利息的訴訟請(qǐng)求不予支持。

2023年1月31日，一審判決顯示，被告上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司應(yīng)向原告第三業(yè)委會(huì)返還4000萬元。

其中包括：2001年9月1日至2021年2月1日，物業(yè)管理費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷及不應(yīng)由業(yè)主擅自承擔(dān)的成本費(fèi)用余額1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫停車管理費(fèi)按實(shí)際結(jié)算余額計(jì)入不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本和費(fèi)用。2008年至2021年2月1日期間，擅自將小區(qū)公共收益歸業(yè)主分成及不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本、費(fèi)用余額人民幣2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫新增標(biāo)記車位收入余額為250萬元。

對(duì)此，記者采訪了目前服務(wù)該小區(qū)的萬科物業(yè)。工作人員表示：不方便對(duì)原物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，未來終審可能返還給業(yè)主的錢完全由業(yè)委會(huì)決定，與萬科物業(yè)無關(guān)。

目前，一審判決尚未生效。

2月7日晚，記者致電中遠(yuǎn)物業(yè)，對(duì)方工作人員表示：目前案件由委托律師處理。是否會(huì)提起上訴，沒有答案。該報(bào)將繼續(xù)關(guān)注此案的后續(xù)發(fā)展。