受地產開發業務的影響，物管行業也迎來調整與變化，其中最明顯的特點是收并購減少、獨立性增強、城市服務業務增長潛力大。中指研究院4月26日發布的《2023年中國物業服務百強企業研究報告》顯示，2022年，百強企業第三方在管面積均值占比提升至54.72%，對關聯方項目的依賴程度逐步降低。

在多元業務方面，城市服務成為各大物企積極布局的重要賽道。在中指研究院常務副院長黃瑜看來，城市服務成為越來越多的百強企業布局的重點領域，其市場空間逐漸被打開，已形成萬億規模的藍海市場。

當前，在多元業務方面，城市服務成為各大物企積極布局的重要賽道。資料圖片

百強企業第三方在管面積占比升至約55%

目前的物管行業，管理規模增速放緩，市場集中度進一步提升。

上述報告顯示，2022年，百強企業管理面積均值實現穩步增長，達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，增速明顯下降，較上一年下降4.24個百分點；合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現出明顯的放緩跡象。

同時，在盈利能力方面，物管企業面臨挑戰，毛利潤和凈利潤明顯下降。報告指出，2022年，百強企業毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%，毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，成為近幾年來利潤率水平新低，“增收不增利”的現象明顯。

值得關注的是，以往，受從房企中分拆上市的特性制約，物管企業對母公司較為依賴，如今這種現象正在改變，從“依賴”變成了“補充”。部分上市百強企業每年新增管理面積中，關聯方的<愛尬聊_頭條百科>貢獻程度趨于減弱，華潤萬象生活、建業新生活、京城佳業、新城悅服務、遠洋服務等多家百強企業新增管理面積中關聯方供給占比出現持續下滑，且下降趨勢明顯。

“百強企業應擺脫關聯企業的項目依賴，聚焦市場化拓展，更多依靠第三方力量實現長遠發展，同時，應把握存量市場中蘊含的機遇，強化存量市場拓展能力。”黃瑜如是說。

從數據上來看，百強企業第三方在管面積占比持續提升。報告顯示，2022年，百強企業第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較上年提升1.07個百分點。黃瑜表示，市場競標競爭激烈、難度較大，百強企業也在尋求與第三方企業合作，在住宅、非住宅、城市服務等領域充分發揮合作企業的資源優勢，進一步提升第三方項目拓展能力。

從依賴地產母公司到轉為加大第三方的拓展，可以看出，物管企業的獨立性持續增強。

在此前的業績發布會上，萬科云董事長朱保全曾表示，物業公司經歷了因對母公司的強依賴而被市場看好，到渴望擺脫依賴彰顯第三方獨立性的轉變。

此外，2022年物管行業的另一個特點是收并購大幅減少。報告顯示，2022年，披露相關信息的典型并購交易超40宗，涉及交易金額約75億元，相比2021年交易金額大幅下降約80%，且低于2020年并購市場的交易總金額。對于收并購大幅減少的原因，中指研究院分析稱，并購市場環境錯綜復雜，并購方更謹慎、全面地平衡標的質量、價格、盈利能力，并綜合考慮戰略協同和投后管理的難易程度；由于地產困局的影響，年內大型并購案例較為少見。

值得一提的是，雖然收并購大幅減少，但是國企并購活躍度提升，華潤萬象生活、中海物業、金茂服務等國企赫然在列，扛起了并購大旗。此外，并購類型由“規模型”并購向“業務型”并購轉變，且“規模型”并購更集中于特色細分賽道。

積極挖掘城市服務萬億規模藍海市場

近兩年，物管行業一個很重要的發展方向是，物企積極布局城市服務賽道，包括萬物云、碧桂園服務、保利物業等頭部物管企業在這個行業加快布局，相關數據顯示，上市物企中已有超半數企業進軍城市服務領域。

剛剛結束的年報季數據顯示，截至2022年底，萬科的城市服務項目蝶城總數增長到584個；碧桂園的城市服務項目已覆蓋超過150個城市，去年收入接近50億元，2019-2022年年均復合增速高達313.53%；保利物業、時代鄰里城市服務自2019年至2022年年均復合增長率也都超過60%。

黃瑜稱，從市場空間看，城市服務已形成萬億規模的藍海市場，正成為百強企業競相追逐的業務布局方向。2022年全國城鄉社區事務支出達到19415億元，假設該數值此后幾年保持穩定，且假設到2025年物業管理的滲透度達到50%左右，物業服務企業參與城市社區服務的潛在市場容量為9707.5億元。

需要指出的是，城市服務業務雖然增長潛力大，但是不同于傳統的社區“小”物業服務，城市服務堪稱“大”物業，服務半徑大、業務復雜、挑戰性高。對于物管企業來說，也有著較高的門檻要求和專業性要求。

新京報記者 段文平