紅星新聞消息，8月26日，山東省青州市的姜先生向紅星新聞?dòng)浾叻从常?019年3月份他在當(dāng)?shù)氐那嘀菥霸脴I(yè)有限公司購(gòu)買(mǎi)了一套諾貝爾城的商品房，“但是直到現(xiàn)在貸款都沒(méi)有辦下來(lái)”。姜先生向紅星新聞表示，既然房貸無(wú)法獲批，現(xiàn)如今他希望開(kāi)發(fā)商能夠?qū)?shí)際支付的35萬(wàn)多元的首付款退還，但始終無(wú)果。

姜先生稱(chēng)，自己在2020年2月受傷，導(dǎo)致韌帶斷裂、半月板破裂，喪失勞動(dòng)力，工作也沒(méi)有了。姜先生告訴紅星新聞，因?yàn)榧彝シN種瑣事的原因，房貸申辦當(dāng)年被姜先生暫時(shí)擱置。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是姜先生的原因造成貸款無(wú)法獲批，雙方遲遲未能達(dá)成一致。

8月29日，青州農(nóng)村商業(yè)銀行回復(fù)紅星新聞，根據(jù)姜先生提供的貸款資料進(jìn)行審查，其不符合按揭貸款辦理?xiàng)l件。

紅星新聞從青州市住建局了解到，由于涉事雙方簽訂了商品房購(gòu)買(mǎi)合同，姜先生想退房但開(kāi)發(fā)商不同意解除合同，暫時(shí)無(wú)法退錢(qián)。目前住建局正牽頭雙方協(xié)商解決，也正從銀行方面了解貸款未能獲批的原因。

銀行稱(chēng)房貸未能辦理因客戶未提供資料?

當(dāng)事人對(duì)此予以否認(rèn)

8月26日，姜先生提供了在2019年3月份就和開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)售合同，其中顯示該房屋所在的小區(qū)名稱(chēng)為諾貝爾城小區(qū)，開(kāi)發(fā)商具備經(jīng)營(yíng)權(quán)，項(xiàng)目也有規(guī)劃許可證和施工許可證，并同時(shí)獲得了青州市房地產(chǎn)交易中心的批準(zhǔn)預(yù)售。

姜先生購(gòu)買(mǎi)的這套房屋總面積約120平方米，單價(jià)每平方米5200元，包含一個(gè)地下室總價(jià)約70萬(wàn)人民幣。雙方合同約定，姜先生前期需要支付32萬(wàn)多元作為房屋的首付款，余款38萬(wàn)元需要向山東青州農(nóng)村商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款支付。而關(guān)于逾期付款的責(zé)任，合同只是約定雙方協(xié)商處理。合同第27條中關(guān)于爭(zhēng)議解決方式，雙方約定可依法向房屋所在地人民法院起訴。

姜先生說(shuō)，2019年簽完購(gòu)房合同，他和前妻第一時(shí)間就去辦貸款。“開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好的銀行，當(dāng)時(shí)我結(jié)婚了半年多，我和前妻也都有工作，征信沒(méi)問(wèn)題，收入還挺高的，然后審批通過(guò)了。”姜先生告訴記者，事后他從銀行得知，回去等著放款就行了。“我還在銀行卡里存了3萬(wàn)，準(zhǔn)備好扣款，結(jié)果沒(méi)辦下來(lái)，銀行也沒(méi)跟我說(shuō)，后來(lái)我才知道的。”

27日，青州農(nóng)村商業(yè)銀行發(fā)言人劉某聯(lián)系到紅星新聞?dòng)浾撸Q(chēng)2019年辦理房貸時(shí)姜先生一直沒(méi)有提供相關(guān)的材料，所以導(dǎo)致一直沒(méi)能辦理。

姜先生對(duì)此予以了否認(rèn)，并表示因?yàn)楫?dāng)時(shí)所有材料都提交過(guò)，隨后提供了一張2019年在青州市農(nóng)商銀行辦理業(yè)務(wù)的照片，照片中取號(hào)小票顯示時(shí)間為2019年6月24日，并且還有一張“青州農(nóng)商行借款人身份核查記錄表。”

姜先生提供的購(gòu)房合同截圖

購(gòu)房者因家庭瑣事擱置辦理貸款

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為購(gòu)房者“單方面不配合”

隨后，意外發(fā)生。姜先生稱(chēng)自己在2020年2月受傷，導(dǎo)致韌帶斷裂、半月板破裂，喪失了勞動(dòng)力，工作也沒(méi)有了。“我在床上躺了三年左右，去年我妻子也和我離婚，等于說(shuō)我這幾年沒(méi)有正式的工作了。”姜先生告訴紅星新聞，因?yàn)榧彝シN種瑣事，房貸申辦當(dāng)年被暫時(shí)擱置。

今年7月10日，姜先生聯(lián)系上青州農(nóng)村商業(yè)銀行昭德支行的信貸經(jīng)理朱某某，希望確定房貸能否批復(fù)。從姜先生提供的錄音中紅星新聞注意到，電話中朱某某表示由于姜先生并沒(méi)有正式的工作，收入來(lái)源不穩(wěn)定。“咱們說(shuō)實(shí)話，你這個(gè)情況有點(diǎn)難辦。”并且了解到姜先生在青州當(dāng)?shù)匾矡o(wú)法找到貸款擔(dān)保人時(shí)，朱某某表示辦理房貸的難度非常大。“從各方面來(lái)說(shuō)，你這都不是很好批。”

隨后，青州景元置業(yè)負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的經(jīng)理鐘某某給姜先生去電，在這份電話錄音中紅星新聞?dòng)浾呗?tīng)到，鐘某某說(shuō)：“你這個(gè)房子確實(shí)做不了房貸。”“因?yàn)槟銢](méi)有還款能力，銀行就不可能去做貸款。你這個(gè)哪個(gè)銀行也做不了貸款。”隨后鐘某某建議姜先生聯(lián)系公司，走退房流程。

姜先生表示，他在向青州景元置業(yè)申請(qǐng)退還首付款時(shí)，雙方未能達(dá)成一致。

8月26日，紅星新聞?dòng)浾咧码娗嘀菥霸脴I(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人陳經(jīng)理，她表示貸款沒(méi)能辦下來(lái)是因?yàn)榻壬茨芊e極配合銀行，所以導(dǎo)致一直未能獲批。

8月26日，紅星新聞?dòng)浾咧码娗嘀菔凶〗ň郑嚓P(guān)工作人員稱(chēng)開(kāi)發(fā)商不愿意解除雙方的商品房購(gòu)買(mǎi)合同，因此不愿意退首付款。“青州景元置業(yè)方面認(rèn)為，是姜先生單方面不配合銀行提交材料，所以造成房貸未批準(zhǔn)，我們也正在和銀行溝通，打算今天下午一塊去銀行，了解清楚房貸一直未獲批的原因是什么，再去協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商和當(dāng)事人。”

姜先生提供的購(gòu)房合同截圖

銀行：其不符合按揭貸款辦理?xiàng)l件

住建局將繼續(xù)協(xié)調(diào)涉事企業(yè)退款

8月26日下午，姜先生與前妻以及青州市住建局的工作人員，一同來(lái)到青州農(nóng)村商業(yè)銀行昭德支行，姜先生將當(dāng)天溝通做了錄音記錄。錄音中，信貸經(jīng)理朱某某告訴他：“貸款可以貸，你征信很好，一點(diǎn)問(wèn)題也沒(méi)有，也沒(méi)有什么網(wǎng)絡(luò)借貸，也沒(méi)有逾期。”但是，當(dāng)晚紅星新聞?dòng)浾呗?lián)系朱某某時(shí)，對(duì)方卻表示：“姜先生資料沒(méi)準(zhǔn)備全，我連他征信都沒(méi)查到。”朱某某的說(shuō)法得到了姜先生證實(shí)。

在26日下午的溝通中，因?yàn)檗k理房貸需要在家庭成員信息中寫(xiě)明其他家庭成員的身份信息，姜先生擔(dān)心，以后房貸若有逾期，這可能會(huì)影響到其他家庭成員就業(yè)等問(wèn)題。當(dāng)天雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)未果。

28日，在青州農(nóng)村商業(yè)銀行發(fā)言人劉某的協(xié)調(diào)下，姜先生來(lái)到青州農(nóng)村商業(yè)銀行駝山支行，行長(zhǎng)邵某某接待了他，隨后姜先生提供了身份證、戶口本、離婚證、銀行流水、微信支付寶流水、征信報(bào)告等資料。29日，青州農(nóng)村商業(yè)銀行回復(fù)紅星新聞，根據(jù)姜先生提供的貸款資料進(jìn)行審查，其不符合按揭貸款辦理?xiàng)l件。

紅星新聞從青州市住建局了解到，如果姜先生仍然要求退款，青州市住建局將繼續(xù)協(xié)調(diào)涉事企業(yè)進(jìn)行退款。“如果協(xié)調(diào)不成功，姜先生也可以咨詢律師，通過(guò)司法維護(hù)自己的權(quán)益，因?yàn)楹贤镞叺?7條也約定，發(fā)生的爭(zhēng)議由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可通過(guò)消費(fèi)者協(xié)會(huì)等相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)解，或依法向房屋所在地人民法院起訴。”

律師分析：

該不該退首付，首先看合同如何約定

陜西漢廷律師事務(wù)所魏楨培律師認(rèn)為，這是一起商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，首先應(yīng)當(dāng)看雙方簽訂的合同中，有無(wú)對(duì)無(wú)法辦理貸款的情形和處理方式進(jìn)行特殊約定，如有約定則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用合同條款。例如，當(dāng)前市場(chǎng)上常用的制式商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，一般都會(huì)約定在買(mǎi)受人無(wú)法辦理貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)受人負(fù)責(zé)自行籌集資金以現(xiàn)金方式補(bǔ)足尾款。在這種情況下，買(mǎi)受人有義務(wù)支付尾款，而不能主張解除合同。

魏楨培律師指出，雙方合同若無(wú)特別約定，則應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條的規(guī)定，也即應(yīng)當(dāng)區(qū)分無(wú)法辦理貸款，是由于哪一方當(dāng)事人的原因，還是不可歸責(zé)于雙方的客觀事由導(dǎo)致。對(duì)于前者而言，應(yīng)視為該責(zé)任方違約，守約方不僅可以請(qǐng)求解除合同，還有權(quán)主張其賠償損失；而后者只有在購(gòu)房人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下，購(gòu)房人才可以請(qǐng)求解除合同，開(kāi)發(fā)商此時(shí)則應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還購(gòu)房人。

上海段和段律師事務(wù)所尚文竹律師分析認(rèn)為，青州景元置業(yè)與姜先生就購(gòu)房事宜簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，由此引發(fā)的爭(zhēng)議通常可歸為兩類(lèi)：一是合同中對(duì)因貸款無(wú)法辦理而產(chǎn)生的違約責(zé)任有明確約定的情形。若《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中雙方已明確約定，若因貸款無(wú)法辦理導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，合同雙方可依據(jù)合同中約定的解除條款解除合同。若雙方無(wú)法通過(guò)協(xié)商解決爭(zhēng)議，可訴諸法院。法院經(jīng)審查后，若認(rèn)定合同約定的解除條件已成立，合同自貸款銀行通知購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)之日起解除，出賣(mài)人應(yīng)向購(gòu)房者返還已收取的購(gòu)房款項(xiàng)。

二是合同中未對(duì)貸款無(wú)法辦理的情形作出明確約定的情形。例如，若因購(gòu)房者個(gè)人原因?qū)е裸y行不予批準(zhǔn)貸款，通常情況下，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除后，首付款可退還，定金是否可退還取決于合同的具體約定，但購(gòu)房者需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。或若政策或者銀行的規(guī)定發(fā)生變化導(dǎo)致購(gòu)房者本應(yīng)拿到的貸款不能實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者應(yīng)與出賣(mài)人協(xié)商，協(xié)商不成合同上又沒(méi)有約定的，購(gòu)房者可以起訴并舉證自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)并確實(shí)無(wú)力購(gòu)房，要求出賣(mài)人返還首付款及定金。

綜上所述，關(guān)于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，若貸款未獲批，購(gòu)房者是否有權(quán)解除合同的問(wèn)題，司法實(shí)踐中，法院通常優(yōu)先適用合同雙方的約定。若合同中未有約定或相關(guān)條款被認(rèn)定無(wú)效，法院將依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定作出判決。

編輯：陳艷琦責(zé)編：周尚斗審核：馮飛