在上海，千萬元“老破小”成為降價(jià)主力。許/攝

中國房地產(chǎn)報(bào)微信報(bào)道，上海二手房交易量連續(xù)三個(gè)月降溫，掛牌量劇增。“老破小”、“老舊”總價(jià)成為總價(jià)1000萬-1700萬元的降價(jià)主力房源。

11月8日，在一次市場走訪中，幾名房產(chǎn)中介的經(jīng)理告訴記者：“在跟進(jìn)房源時(shí)，明顯感覺到上海二手房上市數(shù)量比往年多了很多。因?yàn)椤百u舊買新”的興起，急需資金周轉(zhuǎn)的“賣舊買新”的業(yè)主群體或公司，賣出的房子比例高達(dá)80%”。

上海鏈家研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月上海二手房共成交1.6萬套，環(huán)比下降11%，同比上漲25%。成交額539億元，環(huán)比下降11%，同比增長33%。套均總價(jià)327萬元/套，環(huán)比下降1%，同比上漲6%。成交均價(jià)39567元/，環(huán)比持平，同比上漲4%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師陸文熙表示，“老小”“老舊”成為降價(jià)主力。“老小”價(jià)格普遍下降5%~8%，部分質(zhì)量差的下降10%。總價(jià)1000萬~ 2000萬元的房子很難賣，尤其是20年以上的“老舊”房，只有優(yōu)質(zhì)的次新屋苑價(jià)格不那么寬松。

“二手房成交量低的重要原因是新房供應(yīng)量增加，與二手房形成直接競爭。當(dāng)新房入圍分?jǐn)?shù)越來越低時(shí)，二手房就失去了競爭力，成交量減少，價(jià)格下跌勢不可擋”。對于四季度上海二手房市場，陸文熙認(rèn)為，未來市場可能出現(xiàn)兩極分化，品質(zhì)相對較好的房子抗跌，郊區(qū)品質(zhì)較差的“舊破小”房跌幅較大，短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)的可能性不大。

“炒新熱”直接抑制二手房市場。

新房市場的加速供應(yīng)直接分流了二手房需求。

“幾百萬的房子，不降價(jià)幾十萬是賣不出去的。”上海虹口區(qū)一家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人直言不諱地告訴記者，上海新房上市的速度和節(jié)奏讓人應(yīng)接不暇，每個(gè)月都有上萬套新房上市。“打新熱”的興起直接抑制了二手房市場。

今年，上海推出了六批新建商品房。據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，共供應(yīng)新房69844套。從6月份開始，陸續(xù)推出了5批房源，每批房源都有上萬套。入市房源超過5萬套，城市新盤和遠(yuǎn)郊盤布局合理，覆蓋上海各大區(qū)域。

市場上新房供應(yīng)的節(jié)奏和頻率快，加上入圍積分的不斷減少，使得部分郊區(qū)和遠(yuǎn)郊樓盤不再需要積分，直接分流了購房需求，一些原本打算購買二手房的購房者轉(zhuǎn)向了新房市場。

“現(xiàn)在很多房東都在賣舊房，要么急于套<愛尬聊_知識大全>現(xiàn)，要么去市區(qū)‘做新房’。”上海虹口區(qū)一家房產(chǎn)中介的中介經(jīng)理說，很多高分房東覺得房子舊了，面積小了，就下決心換掉，導(dǎo)致房源增多。

“新熱潮”的背后，部分地區(qū)二手房的高單價(jià)和首付比例也是大部分人選擇購買新房的原因之一。

某連鎖地產(chǎn)公司上海虹口區(qū)某門店店長告訴記者，去年二手房貸款“三價(jià)低”政策實(shí)施后，二手房購房首付要求明顯提高。由于貸款評估價(jià)格一般

百萬二手房成為降價(jià)主力

“老破小”和千萬元老房子成為降價(jià)主力。

以上海閔行區(qū)梅隴板塊歡樂園為例。由于附近有閔行實(shí)驗(yàn)景城校區(qū)、沈宋中學(xué)等強(qiáng)大的教育資源，這個(gè)小區(qū)的價(jià)格在樓市高峰期達(dá)到了9萬元/平方米。現(xiàn)在，太平洋房地產(chǎn)的一位房地產(chǎn)經(jīng)理說，由于公寓面積小，樓齡老，幸福花園在附近的社區(qū)中跌幅最大。目前成交價(jià)6.5萬元/平方米，降幅2 ~ 3萬元/平方米。

2007年前后屬于梅隴板塊的程春、景城、萬科假日花園，價(jià)格普遍下跌超過1萬元/平方米，實(shí)際成交價(jià)格為7萬元/平方米，高峰時(shí)也超過了9萬元/平方米。

對于市場上的“打新熱潮”，萬貫大廈何經(jīng)理告訴記者，“我的幾個(gè)客戶都去買花園了，是閔行顓橋的新房，離地鐵站很近，可以打60多分”。

二手房降價(jià)潮正從中環(huán)向中心城區(qū)蔓延。以上海中心城區(qū)虹口為例，長期在虹口從事房產(chǎn)交易的國坤地產(chǎn)門店范經(jīng)理告訴記者，中心城區(qū)“老破”的降幅相對較小，300-400萬元的老舊“一室一廳”、“兩室一廳”，40-50平米的樓梯間或電梯間。

此外，1000萬元以上的剛需改善型二手房明顯下降。以上海虹口區(qū)魯迅公園附近一套145平米的新房為例。含車位總價(jià)1080萬，單價(jià)7.4萬/平方米，比市場價(jià)低200萬。上述經(jīng)理說，這個(gè)小區(qū)以前的成交都在8.3萬元/平方米以上，成交均價(jià)9萬元/平方米，現(xiàn)在跌幅很大。

“疫情過后，上海房價(jià)一直處于穩(wěn)定狀態(tài)，沒怎么漲，現(xiàn)在又跌回漲之前的價(jià)格”。上述經(jīng)理說，6-7月份能賣1500萬的房子，現(xiàn)在是1400萬，普遍減少50萬到100萬。

幾千萬的房子，降價(jià)了，很難賣出去。上海中原地產(chǎn)市場分析師陸文熙認(rèn)為，購買千萬級住宅的買家，一般對房屋品質(zhì)、地段好、樓齡20年左右的“老舊”住宅要求較高。很難同時(shí)滿足位置和面積的要求。目前市場總價(jià)1300萬元以上的新房選擇較多，市場總價(jià)1500萬元以上的新房空間更大。買家可能會放棄二手房去買新房，導(dǎo)致這類房子很難賣出去。

同策研究院高級分析師肖云翔表示，預(yù)計(jì)四季度上海二手房市場會有上漲趨勢，但不如往年；今年上海土地供應(yīng)量較大，未來一年新房供應(yīng)量仍然較大，二手房市場將繼續(xù)承壓。