《第一財經(jīng)》11月13日，由央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》在網(wǎng)上流傳，一時間引起強烈關(guān)注。

CBN從多個來源證實了該文件的真實性。北方某省市銀保監(jiān)局表示，已于昨日下午收到該文件，并按要求轉(zhuǎn)發(fā)至各銀行保險機構(gòu)。

從內(nèi)容上看，254號文從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交房”金融服務(wù)、積極配合困境房地產(chǎn)企業(yè)風險管理三個方面，包含了支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的16條措施。比如提出對國有企業(yè)、民營企業(yè)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資的合理延伸。

智投首席經(jīng)濟學家、研究院院長連平對第一財經(jīng)表示，此輪新政涉及中短期政策，給房地產(chǎn)市場吃了一顆“定心丸”。2022年末，房企整體融資環(huán)境呈現(xiàn)向好態(tài)勢，風險進一步擴大的概率在下降。購房者信心有望恢復，房地產(chǎn)市場將在今年剩余時間內(nèi)逐步觸底企穩(wěn)。

16項舉措有哪些亮點？這些措施的出臺是否意味著對房地產(chǎn)融資的監(jiān)管大方向已經(jīng)從限制轉(zhuǎn)向支持？重磅新政能否幫助房企扭轉(zhuǎn)困境？第一財經(jīng)采訪了很多業(yè)內(nèi)專家。

國有和民營房企一視同仁。

24號文明確提出，堅持“兩個毫不動搖”，對國有企業(yè)、民營企業(yè)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理穩(wěn)健、主業(yè)突出、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機構(gòu)應合理區(qū)分項目子公司與集團控股公司的風險，在確保債權(quán)安全和資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目的合理融資需求。支持項目主辦銀行和銀團貸款模式，加強貸款審批、發(fā)放和回收的全過程管理，切實保障資金安全。

中國研究院指數(shù)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，資質(zhì)好、專注主業(yè)的民營房企將獲得更多房地產(chǎn)貸款支持。同時，在區(qū)分項目風險和集團公司風險的條件下，個別承擔風險房企的優(yōu)質(zhì)項目也將獲得合理的貸款融資支持。相關(guān)措施的實施將改善金融機構(gòu)對民營房企的風險偏好和融資氛圍，緩解民營房企信貸快速收縮的問題。

中信證券首席經(jīng)濟學家明明對第一財經(jīng)表示，該政策是今年以來對房地產(chǎn)企業(yè)最強的扶持政策，有望對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到更大的積極作用。前三季度對房地產(chǎn)市場的支持政策多在需求端，第三季度主要是關(guān)于保險項目。這一次，最大的不同是加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的支持。民營和混合所有制房企將在信貸和債券融資方面獲得更有力的信貸支持。

股票融資的合理擴張

值得注意的是，在保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定有序方面，文件的一大亮點在于合理延長存量融資。

連平表示，與之前的政策相比，新的變化在于<愛尬聊_生活百科>合理延長了開發(fā)貸、信托貸等部分存量融資。最近可以看到，房企融資利潤率變化明顯。預計下階段房企資金來源將繼續(xù)改善。

24號文明確，在確保債權(quán)安全的前提下，金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)

金融研究院的研究報告顯示，2022年監(jiān)管從不鼓勵融資類信托，現(xiàn)在“保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定”也是一個很大的變化。

支持這兩類融資的合理展期，是基于當前房地產(chǎn)開發(fā)貸款和信托貸款現(xiàn)實的最有效調(diào)整。同時，通過支持延期，也說明監(jiān)管機構(gòu)能夠正確認識當前行業(yè)困境，因地制宜調(diào)整政策。

利用發(fā)債和信托支持房企融資。

在保持債券融資基本穩(wěn)定方面，254號文提出支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)增信機構(gòu)為整體財務(wù)健康、短期有困難的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人和持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期支付確有困難的，通過協(xié)商做出合理的延期和置換安排，積極化解風險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

在信托融資方面，254號文提出，鼓勵信托等資產(chǎn)管理產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴格執(zhí)行資產(chǎn)管理產(chǎn)品和風險防控監(jiān)管要求的基礎(chǔ)上，按照市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)和租賃住房建設(shè)提供資金支持。

11月8日，銀行間市場交易商協(xié)會表示，將繼續(xù)推廣和擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)行債券進行融資。預計支持民營企業(yè)債券融資約2500億元，未來可進一步擴大。

陳文靜認為，推動專業(yè)信用增級機構(gòu)為整體財務(wù)健康、短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債提供增級支持，將加快落實支持民營房企通過增級融資。

支持政策性銀行提供專項貸款用于“建筑擔保”

開發(fā)性和政策性金融機構(gòu)已正式進入市場，幫助解決當前的房地產(chǎn)問題。24號文提出，支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，高效有序地向已審核備案的借款人發(fā)放“保障房”專項貸款，使其封閉運行，專項用于支持已出售逾期住宅項目建設(shè)和交付使用。

政策性銀行“保底交房”專項貸款是解決爛尾樓市風險的緊急措施。9月22日，國家開發(fā)銀行向遼寧省沈陽市發(fā)放首筆“樓宇擔保交付”專項貸款，支持遼寧省“樓宇擔保交付”項目。

銀監(jiān)會相關(guān)部門負責人表示，將積極推進“保交房、穩(wěn)民生”支持，引導銀行在地方政府有序安排下，積極參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好合格信貸投放，千方百計推進“保交房、穩(wěn)民生”。配合住建部、財政部、人民銀行等部門及時出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項貸款支持已售逾期住宅項目建設(shè)和交付，維護購房人合法權(quán)益，維護社會大局穩(wěn)定。

連平指出，這份文件提出要積極做好"保交房"的金融服務(wù)工作，并明確了這部分金融服務(wù)的重點

陳文靜表示，254號文在鼓勵增加授信額度的基礎(chǔ)上，專門對商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的配套貸款提出了明確的引導方案：如新增配套融資需投向還款來源明確的項目，應劃分“專項貸款配套融資”科目進行專項管理，符合盡職調(diào)查但仍有不良貸款的可免除責任。此次出臺的細則將使金融機構(gòu)的投資更加精準高效，同時也解除了機構(gòu)的后顧之憂。

鼓勵金融資產(chǎn)管理公司參與風險項目處置。

24號文鼓勵商業(yè)銀行安全有序開展房地產(chǎn)項目M&A貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購困難房地產(chǎn)企業(yè)。鼓勵金融資產(chǎn)管理公司和地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮自身在不良資產(chǎn)處置和風險管理方面的經(jīng)驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等進行協(xié)商。加快資產(chǎn)處置的風險緩釋模式。鼓勵資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等第三方合作，提高資產(chǎn)處置效率。支持符合條件的商業(yè)銀行和金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行以房地產(chǎn)項目M&A為主題的金融債券。

連平表示，積極配合問題房地產(chǎn)企業(yè)風險處置，重點是商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)合理運用M&A貸款等不良資產(chǎn)處置方式，有效有序化解風險，加快資產(chǎn)處置步伐。

加大對住房租賃的金融支持。

近年來，我國住房租賃市場發(fā)展迅速，政策支持力度持續(xù)加大。

該文件還提出，要加大對住房租賃的金融支持，優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)，拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。主要內(nèi)容包括：引導金融機構(gòu)重點加大對自持產(chǎn)權(quán)式住房租賃企業(yè)的信貸支持；與租房相關(guān)的貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中管理；穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金等試點。加大對住房租賃的金融支持力度，是推動建立“租購并舉”住房制度的重要舉措。

連平表示，央行此前已明確住房租賃信貸不納入房地產(chǎn)貸款集中管理的考核指標。黨的二十大報告提出的“租購并舉”意味著，未來金融機構(gòu)將增加對保障性房地產(chǎn)租賃房的住房租賃貸款和REITs等金融工具的使用，以充分發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對房地產(chǎn)市場的長期支持。