第一財經，金色的陽光，柔軟的沙灘。在中國山東省威海市乳山市，有一片潔白如銀的沙灘，與韓國、日本隔海相望，被譽為“天下第一灘”、“東方夏威夷”。十幾年來，乳山銀灘的美景沒有逃過地產商和看房群體的眼睛，成為海景房盛產之地。

據不完全統(tǒng)計，在這條3公里深、20多公里長的海岸線上，遍布著200多個社區(qū)。圍繞銀灘“拇指”地標，濱水人家、向海花園、海韻陽光花園、海都花園一字排開。每個名字都必須與海洋聯系在一起。

然而，與傳統(tǒng)認知中的海景房稀有高價不同，乳山銀灘的海景房被大量開發(fā)，空置率高。現在二手市場已經賣到了“白菜價”，被當地人不情愿地稱為“第二個鶴崗”。

與鶴崗可比的二手房均價相比，乳山銀灘的新房已經賣出了近萬的高價。據當地中介介紹，很多驗房團都不知道一套二手房的差價。有的人買幾套，想轉賣的時候發(fā)現已經巨虧了。“銀灘我基本不推薦新房，二手房可以看看。”

長壽之鄉(xiāng)海景房往事

除了海景和生蠔，山東乳山似乎鮮為人知。其實，乳山不僅是中國沿海的“長壽之鄉(xiāng)”，也是中國著名作家馮德英的小說《苦菜花》、《迎春花》、《山菊花》的設定地。這里也是民族先鋒“馬石山十勇士”的英雄事跡發(fā)生的地方。

然而，發(fā)生更多故事的是銀灘。據官方描述，乳山銀灘的沙子為高品位石英砂，砂質細膩，磁性含量高。海灘中的二氧化硅含量高達98%，是一個天然療養(yǎng)院。2003年，乳山是中國唯一獲得聯合國人居獎的地方。

甚至有一種廣為流傳的宣傳說，銀灘是全國最健康長壽的地方之一。90歲的老人隨處可見，空氣特別清新。也是各種慢性病、老年病患者的療養(yǎng)場所。許多人患有皮膚病、哮喘、心腦血管疾病、關節(jié)疾病等。住在銀灘后有所改善。

以上言論是否科學暫且不表，但對于看到商機的房地產商和對健康、養(yǎng)老感到壓抑的人來說，將是一個極大的誘惑。正因如此，近十年來，乳山銀灘涌現出一系列海景房。全國各地的老人都在不知不覺中買了一套“養(yǎng)老房”。

最瘋狂的時期是2007年到2010年，當時被認為是乳山房地產發(fā)展的巔峰。在此期間，乳山地產總面積高達562萬平方米。在海景、療養(yǎng)、養(yǎng)老的宣傳下，很多海景房如雨后春筍，讓很多當地人眼花繚亂，跟著看房團的老人也是絡繹不絕。

據當地中介回憶，當時很多海景房都是打著養(yǎng)老、看房、租房、貸款的名義。看房團的老人們都是坐大巴過來的，名義是免費玩，最后被拉到售樓處。很多人是<愛尬聊_生活百科>在沒有禁售的情況下起步的，一半投資一半養(yǎng)老買了一套房。

然而，由于房地產的大規(guī)模開發(fā)和供過于求，乳山的房價在過去十年中停滯不前，未能像其他經濟發(fā)達的地方一樣給投資者帶來收益。想養(yǎng)老的人也發(fā)現，這里除了海景美，其他配套也不完善，交通不便，商業(yè)單調，但想拍卻找不到“接收器”。

最便宜的小區(qū)中，東海花園均價僅1083元/平方米，胡亥花園均價1233元/平方米，假日海景雍華苑南區(qū)均價1427元/平方米，白海濱海嘉園均價1606元/平方米，齊魯海濱花園均價1732元/平方米。

據當地一家中介介紹，乳山曾被稱為“鬼城”，主要是becau

這些外地來的老人，有的選擇不看投資收益比，安靜地生活在這片沙灘上，夏天就可以退休了。有些人受不了交通不便，城市環(huán)境原始，選擇低價甩賣。如今，乳山銀灘大規(guī)模開發(fā)新房的場景已不多見，孤寡老人和未售出的二手房很多。

去庫存化任重道遠

長期以來，交通的不便深深困擾著居住在乳山銀灘的人們。

今年11月，在乳山CPPCC十一屆一次會議19號委員提案中，有委員建議“增加濱海新區(qū)公交班次或線路”。乳山市交通局回復稱，該建議可行且必要，但由于客觀因素，濱海新區(qū)增加公交班次或線路仍有一定難度。

資料顯示，為方便銀灘居民出行，濱海新區(qū)規(guī)劃設置10條公交線路，其中4條線路到達市區(qū)，6條線路在銀灘地區(qū)運行，占全市公交線路總數的13%。每天投入運營車輛45輛，占全市每天投入運營車輛總數的25%。

但由于私家車逐年增加等因素，乘坐公交出行的人數逐年減少，導致公交公司虧損嚴重，難以維持正常運營。此外，受新冠肺炎疫情影響，近年來銀灘外來人口明顯減少，對公共交通的需求也有所減少。銀灘增加公交班次或線路還是有一定難度的。

公共交通不便是乳山銀灘尷尬處境的一角。這幾年，當地還在想盡辦法去庫存樓市，把海景房升級為健康城市，但樓市的局面始終沒有得到根本扭轉。

早在2015年，乳山就開始將銀灘旅游度假區(qū)的定位調整為城市新區(qū)，建設宜居新城進行轉型。乳山銀灘一開始就取消了普通海景房的規(guī)劃審批，并要求所有濱海項目在規(guī)劃上都要配有餐飲中心、醫(yī)療、文化娛樂服務，打造“養(yǎng)老養(yǎng)生天堂”。

也是在那段時間，乳山各類老年公寓層出不窮，當地引進并建設了福星老年公寓、愛之源國際老年中心、百合老年公寓等多家養(yǎng)生機構。但當時也有老字號在募集資金后悄然跑路，讓老人面對“一地雞毛”無處哭訴。

乳山致力于盤活存量二手房，引導開發(fā)企業(yè)引入專業(yè)的養(yǎng)生養(yǎng)老機構，通過整棟樓回租、統(tǒng)一裝修、與酒店管理公司、健康、物業(yè)服務公司聯合運營等方式，消費因投資或短期度假造成的空置樓棟。對于一些爛尾樓，引入資本盤活。

然而直到今天，乳山近萬套新房依然有人買單，二手房價持續(xù)低迷。

2020年底，因經常有購房者反映參加旅行團被強制買房，乳山召開房地產健康發(fā)展座談會，表示將完善房地產市場監(jiān)管機制，運用大數據監(jiān)管房地產銷售產業(yè)鏈全過程，探索購房冷靜期機制，系統(tǒng)規(guī)避退房、退款問題。

2021年底，為規(guī)范海景房銷售市場，乳山結合銀灘房市特點，實施“六步購房法”，打造從驗房簽約到售后的監(jiān)管機制，維護購房者合法權益。

所謂“六步購房法”，就是通過備案看房組、主動披露信息、告知權利義務、簽訂購房通知書、在“簽約室”簽訂合同、實施購房“冷靜期”六步機制，維護購房者的合法權益。房企必須主動履行

有業(yè)內人士認為，乳山房地產市場的發(fā)展和政策演變，反映了部分海景或旅游資源豐富的城市面臨的尷尬，即樓市去庫存壓力。長期來看，閑置房產的消化需要人口和產業(yè)的支撐，這對于人口剛剛超過50萬，還在推進海洋漁業(yè)轉型的乳山來說，任重道遠。