8月10日，河北省燕郊高新區102國道與潮白河交匯處東南角的一個工地上，一棟橘黃色的大樓已經接近完工，其身后是一個更為龐大的鳥籠形建筑，在這幾棟建筑之外，整個工地顯得空曠而寂靜。

整個工地隨處可見銹跡斑斑的鋼筋，工地東側的一片空地上，堆滿了待組裝的游樂設備，部分設備已經生銹。

從一個灰色建筑物入口穿過黑漆漆的過道，便進入這個形似鳥籠的建筑中心，數十名工人正在打地基，這個鳥籠形建筑連同另一側的橘黃色大樓，成為從北京進入燕郊的第一道風景，多年來一直靜靜守望者每一名從北京進出燕郊的過客。

這個由馬來西亞成功集團投資開發的集商業、娛樂為一體的綜合體項目，從2005年開工至今已歷經10年時間，最初預計竣工時間為2008年，但此后一再延遲，至今仍未完工。

進入中國首個項目

成功集團進入中國要追溯到2000年，當時，由成功集團(注冊地為開曼群島)與成功工程建筑集團(注冊地為香港)共同成立三河市成功房地產開發有限公司。彼時燕郊還是一片蠻荒之地，成功集團是最早在燕郊開發房地產的外來企業之一。

2004年開始，成功集團在102國道北側地塊上開發了法國風情園別墅項目，項目占地71.7畝，由于當時燕郊房地產市場并不為外人矚目，再加上別墅產品單套面積較大，項目銷售一般。

2007年初，成功集團開始調整戰略，并開發了高層住宅項目歐逸麗庭，該項目占地36.34畝，雖然價格高于當時燕郊平均房價，但很快銷售一空，并于2008年底順利交付。

時隔4年后，2011年4月，歐逸麗庭項目二期動工，該項目占地73.8畝，2013年開盤后，至今還有將近一半房源未售，該項目銷售人員對中國房地產報記者表示，現在公司還沒有確定什么時候銷售，也沒有確定價格。

從2003年獲取土地至今，12年的時間里，成功集團在燕郊的項目，僅僅開發了兩期住宅和一期別墅項目，這與同一時期快速興起的燕郊本地開發商相比，簡直如同隔世。

除了住宅項目開發節奏慢外，成功大廣場項目進展同樣極為緩慢。據河北省政府網站信息顯示，2005年1月18日，在河北省政府、廊坊市政府及三河市政府主要官員的見證下，燕郊開發區管委會與成功集團簽訂土地出讓協議，成功集團以協議出讓方式獲得495畝土地，用以建設成功大廣場商業綜合體項目。

該地塊位于潮白河東岸，對岸即是北京市通州區，距離北京核心區域也只有約35公里的距離。按照成功集團的最初規劃，未來將利用燕郊地區低價土地和優惠政策打造一個面向北京的大型娛樂商業綜合體項目，當時燕郊開發區管委會也承諾完善周邊交通網絡，把通燕高速與項目直接連接起來。

當時燕郊人少，遠沒有現在這么堵車，按照規劃，從北京來的人不用進燕郊，直接來這個項目吃喝玩樂，玩完以后直接回去，相當便捷。上述成功集團前員工表示。不過時至今日，成功大廣場項目周邊路段成為整個燕郊最擁堵的地方。

中國市場水<愛尬聊_百科全書>土不服

雖然成功集團規模很大，但成功大廣場項目一直時不時停工，資金到位了就開工，資金緊張時就停下來，一直如此。上述成功集團前員工表示，整個項目投資約28億元，但由于人民幣升值等因素，已經嚴重超支。

成功集團在燕郊的兩家公司中，成功房地產稍有盈利，而成功大廣場則一直處于投入中。但中國房地產報記者獲得一份材料顯示，作為盈利的成功房地產公司，2013年營業收入只有805.55萬元，虧損則高達4620.67萬元，債務則高達3.62億元。

2014年情況更加惡化，營業收入只有172.27萬元，虧損擴大至5424.07萬元，債務攀升至6.6億元。成功集團在燕郊所有住宅項目均在成功房地產旗下，業績尚且如此，而一直處于投入階段的成功大廣場項目情況可想而知。

馬來西亞成功集團是由華人陳志遠創辦的綜合跨國企業，旗下共有150多家子公司，其中有13家上市公司，其在馬來西亞上市的主體公司2014年全集團收入達200億元人民幣。

陳志遠祖籍中國福建，其另一個眾所周知的身份是香港影星劉德華妻子朱麗倩的舅舅，據三河成功房地產一位員工透露，2011年劉德華曾為成功大廣場項目站臺，還和部分員工合影留念。

劉德華站臺并未挽救這個處境尷尬的項目，隨著全國范圍內商業百貨關店不斷，及環球影城在通州落地，地處燕郊的成功大廣場面臨進退兩難的境地，燕郊本地一位開發企業人士表示，成功大廣場的地塊現在看來非常不好。本來那個地方前臨鐵路，后有高速路，又是燕郊出入口，人氣應該不錯，但沒想到如今道路擁堵這么嚴重，有時通過一個路口要五六個小時，很難有顧客會愿意駕車到此購物。

另外就是公司不了解中國的實際情況，拿到土地后，項目沒有按照相關規定進行開發，土地被政府收回了不少。上述開發企業人士表示，目前屬于東貿國際和灣仔城兩個項目的土地，原來都是屬于成功集團的。而在當時的燕郊，很少有開發商因為閑置土地被收回的案例。中國房地產報記者了解到，東貿國際占地面積為225畝，灣仔城占地121.23畝，兩個項目均在2006年和2007年前后獲得用地規劃許可證。

上述成功房地產前員工也表示，由于沒有與當地政府部門積極溝通，成功集團房地產和成功大廣場項目在開發過程中，政府部門并不積極配合。一方面是資金問題，另一方面項目周邊的交通配套等問題也一直存在，這些都導致項目進展很慢。甚至連歐逸麗庭二期高層現在還沒完工。

隨著京津地區各自區域內商業、旅游和娛樂等設施逐步完善，地處燕郊地區的成功大廣場項目逐步淪為雞肋，未來即便建成開業，也需要在京津兩地夾縫中求生。這種背景下，成功大廣場項目正變得日益尷尬，放棄意味著前期投入的巨額資金打水漂，繼續開發意味著仍需大量資金投入，而建成后面對的是一個并不確定的未來。其實，成功集團早有轉手的打算，但苦于一直無人接手。2014年下半年，曾傳出香港嘉年華集團收購成功大廣場70%股權的消息，雙方還簽署了備忘錄，但至今一直沒有下文。