近日，深圳市規劃和自然資源局公布《深圳市地價測算規則（修訂征求意見稿）》（簡稱“意見稿”），面向社會公眾征集意見。值得注意的是，從深圳保障性住房相關政策來看，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（簡稱“保租房”）、共有產權住房等住房類型；與此同時，為配合推進深圳保障性住房體系調整工作，建立與公租房、保租房、共有產權住房相適應的配套地價標準。

結合1月17日深圳市住房和建設局、深圳市司法局公布的《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法（征求意見稿）》《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》《深圳市共有產權住房管理辦法（征求意見稿）》（下稱“四份征求意見稿”），業內人士指出，由此，深圳正式開啟向“三位一體”（即公租房、保租房和共有產權住房）住房保障體系的過渡。

在業內人士看來，深圳正式開啟向“三位一體”住房保障體系的過渡。圖/IC photo

深圳擬出臺地價測算規則，取消安居房、人才房

為配合推進深圳市保障性住房體系調整工作，建立與公共租賃住房、保租房、共有產權住房相適應的配套地價標準，推動深圳市實體經濟高質量發展。近日，深圳市規劃和自然資源局發布的上述意見稿面向社會公眾征集意見。

意見稿提到，目前，深圳市住房和建設局正在牽頭制定深圳市保障性住房相關政策，取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保租房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產權住房等住房類型，同時對保障性住房的租金、售價水平進行了調整。

據悉，此次修訂的主要內容包括三項：建立新的保障性住房體系配套地價標準；完善產業用地地價標準精準助力實體經濟發展；進一步規范地價管理工作。其中，意見稿提到，根據相關政府規章，在充分考慮原公共租賃住房、安居型商品房和人才住房的地價水平的基礎上，對即將施行的保障性住房地價標準進行了規定，調整后的公共租賃住房地價計收規則保持不變；保租房區分政府組織配租和社會主體出租兩種類型，根據不同的租金水平規定了不同的地價標準；共有產權住房則根據住房建設主管部門的銷售定價情況與原《規則》中出售型公共住房的價格水平進行了規定。

值得一提的是，在今年2月召開的深圳市兩會提出，深圳將提高“十四五”規劃的任務目標，“十四五”期間建設籌集保障性住房從原目標54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保租房增加了20萬套（間）。“十四五”期間，深圳住房供應體系中，保租房供應占比將達到55%。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉點評稱，過去深圳的安居房和人才房，在特定的歷史階段的確緩解了“夾心層”人才買房置業的壓力，在留住深圳發展急需的人才方面起到了重要作用，但安居房和人才房的底層邏輯仍然是土地財政，除了少部分人才群體外，對于更大群體的深圳“建設”者而言，買房置業較難實現；與此同時，持續高企的地價，也使得企業扎根深圳的成本越來越高，一定程度上拖累深圳的持續發展。

基于此，胡景暉指出，簡化保障房類型，擴大保障群體，形成“公租、保租、共有產權”三房體系，形成有租、有售的梯級保障住房消費，既有利于保障更多的人群，又有利于鼓勵年輕人奮斗實現住房梯級消費升級。

中指研究院研究副總監徐躍進分析指出，深圳的本次改革，一方面通過細分租賃住房供應體系，精準對接不同層次人群的居住需求，解決新市民、青年群體的住房困難問題；另一方面，將此前可租可售的人才住房、安居型商品房轉為封閉流轉、只能擁有部分產權份額的共有產權房，進一步強化了保障性商品房的保障屬性，推進實現不同層次人才住有所居。

深圳向“三位一體”住房保障體系過渡

通過梳理近年來深圳的相關政策可看出，深圳正從“舊”的“4+2+2+2”住房供應和保障體系，向“新”的“三位一體”住房保障體系過渡。

2016年，深圳首次提出構建人才住房和保障性住房雙軌并行的多層次、廣覆蓋的住房保障體系，并開始著手調整優化住房制度總體設計。2017年，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位下，深圳開啟了第二次住房制度改革。

2018年8月，深圳正式出臺《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》，提出建立“4+2+2+2”住房供應和保障體系，即商品房占比40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房各占20%左右的住房供應結構，構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的新型住房保障體系。58安居客研究院分析指出，由此，深圳由之前商品房供應為主的住房體系，開始轉向以具有保障性的公共住房（含人才住房、安居型商品房和公共租賃住房）為主導的供應體系。

值得一提的是，2021年7月，國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，確立了今后我國要構建公租房、保租房和共有產權住房“三位一體”的住房保障體系，主要由租賃類住房來解決保障性居住問題。

在此背景下，深圳住房保障體系逐步向中央政策靠攏。今年1月17日，深圳市住房和建設局、深圳市司法局針對保障性住房規劃建設，公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房管理辦法聯合發布四份征求意見稿。據此，深圳保障性住房體系將從此前的以公共租賃住房、安居型商品房、人才住房為主，調整為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房為主，并明確共有產權住房實行封閉流轉制度，“施行之日起，不再安排建設安居型商品房。”與此同時，四份征求意見稿分別對保障性住房的建設籌集主體和渠道、用地保障、建設標準、供應對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、監督管理等進行了規范。

58安居客研究院分析指出，深圳保障性住房體系正式向“三位一體”的住房保障體系過渡。在“房住不炒，租購并舉”的新時代方針政策下，通過多層次、廣覆蓋的各類型住房供應，滿足不同收入水平居民的居住需求，對各城市關于保障性住房籌建具有一定借鑒意義。

人才房將成“絕版”，當前棄選率較高

值得一提的是，1月17日深圳推出的四份征求意見稿，目前尚沒有正式實施。業內人士指出，即便是新政實施后，之前按照已簽訂土地使用權出讓合同的安居型商品房，將繼續按照“228號令”及其相關規定執行，即已經簽訂安居房或可售出人才房出讓合同的，還是按照原來的規定，即100%產權和滿10年可申請上市交易。這意味著，還有存量的安居房、人才房可買。

實際上，從市場反饋來看，打了六折的人才房銷售并不理想。2023年深圳市第一批人才房選房工作正在進行，從推售進度來看，位于南山區的深鐵熙府、安居同樂馨苑，以及寶安區的華發新城華苑三個項目進度最快，已經開始選房。不過，從深圳市住建局公布的選房結果來看，去化和銷售情況并不理想，許多人才房的申購者被叫到號，但并沒有到達現場，棄選率很高。

新京報記者注意到，不同于深圳的安居房需要輪候、商品房需要積分，深圳人才房通過公證搖號方式按順序選房，讓每個符合申請條件的購房者均擁有平等選房的機會，這意味著人才房的配售門檻較低。除此之外，人才房還具有價格優勢，僅為同片區新房項目售價的60%左右。不過，其在市場的自由度不及商品房，10年以后才能上市交易。政策規定，人才房購房人的不動產權證書登記為安居型商品房，簽訂買賣合同滿10年的，可按照屆時安居型商品房取得完全產權的相關政策規定，申請取得住房完全產權。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，人才房盡管價格低、門檻也較低，但最大的問題就在于10年以后才能上市交易，而且還要與政府分享增值收益。對于很多購房人來說，這是其產權上最大的問題所在，因為當下的預期與過去不可同日而語，未來10年房價如何走、資產價值能否保住，都很難判斷；此外，現在深圳房源供應量較大，包括新建商品房、二手房、人才房、安居房等均在放量供應，而且新房限價、二手房價格也有所回落，因此，人才房的價格優勢就開始褪去。

實際上，以新房市場為例，3月份深圳新房供應量近9000套，出現一個小高峰。據樂有家研究中心統計，3月深圳新房市場新增住宅預售8980套，面積80.9萬平方米，環比上漲超130%。3月底新房住宅庫存388.5萬平方米，去化周期14.9個月，是一季度最高水平。

國家高端智庫研究員宋丁亦表示，人才房銷售情況并不理想，除疫情因素影響下，很多人收入降低、購買力相對偏弱這一原因之外，也與人才房本身有關。目前一些人才房項目，在地點、周邊配套及戶型設計等方面，可能不盡如人意，加上人才房10內年不能銷售，很多人綜合評估下來，覺得努力一下，購買小面積的商品房更為合適；加上這兩年供應量較大，形成一個短期階段性供過于求的局面。

業內：政策推行或將有利于人才房配售

對于人才房的配售，易居企業集團CEO丁祖昱分析稱，建議后續地方政府在出臺相關細則時，可以對人才房的申購方面有更多更細化的要求，比如以家庭為單位只能在一定時間內認購一個樓盤；同時，在現有的戶型選擇上，也可以更靈活，面積段的選擇更多一些，標準更接近商品房一些。

在此背景下，李宇嘉分析指出，未來，大規模建設人才房的歷史將結束，人才房也可能會成為一個歷史，整<愛尬聊_百科全書>體供應量為4萬套左右，預計后續人才房配售方面的市場反應會好一些，但關鍵還取決于整個市場的預期能夠有所好轉。

58安居客研究院南部分院副總監吳春薇指出，后續的公共住房體系，只能在特定的人群中流轉，且不能取得完全產權，此政策會促進現有人才房的售賣。

新京報記者 張曉蘭