上海寫字樓市場的好壞既是房地產市場的表征反映，也是經濟發展穩定的晴雨表。最近一段時間，上海寫字樓市場再次倍受關注。高力國際數據顯示，2023年第二季度，上海市寫字樓租金環比連續五個季度下降。次中心區域寫字樓空置率23.9%，新興區域空置率23.6%。戴德梁行統計顯示，第二季度上海甲級寫字樓整體空置率攀升至18.59%。克而瑞資管監測數據顯示，二季度上海甲級寫字樓空置率達到19.6%。

若按國際上空置率20%的警戒線看，上海寫字樓市場不樂觀。但這并不意味著應當一味唱衰。寫字樓空置率是否過高，仍需要分析兩層關系——

長期趨勢與短期現象

根據公開數據統計顯示，上海寫字樓空置率常年較穩定，保持在15%—18%之間。當市場出現高供應量、低吸納量時，會導致高空置率的短期現象，今年上半年供應量與吸納量比值約為2.4：1，未達歷史高點。另一方面，上海新設市場主體年均增速保持在12%左右，市場對寫字樓的需求仍有較大空間。數據顯示，2018年-2021年，新設企業年均增速增長的同時，寫字樓空置率同比下降，新設市場主體增速與寫字樓空置率呈反向相關。

整體行業調整與部分企業布局變化

寫字樓的承租方一般為金融、專業服務以及TMT等行業。若行業整體出現萎縮，企業大面積退租，則易出現較大市場風險。而據相關機構統計，2023年二季度，上海金融、專業服務、電子信息科技及零售貿易等重點行業承租面積占總租賃面積的78%，行業整體較平穩。成熟商圈優質寫字樓出租率依然較高。部分區域寫字樓空置率高，或因為樓宇設施老化、綜合成本高、配套設施不完善以及新興商務區分流等原因，是企業基于市場環境變化作出的戰術性調整。

就目前情況看，上海寫字樓空置率尚處于合理范圍內。當然，隨著一些重點區域計劃中的寫字樓進一步供應，及早預警防范可能出現的市場風險，是十分必要的。防風險，也應多措并舉、綜合施策，甚至視作一次調整轉型、機制創新的契機。

多元化發展策略

比如，可以積極開展寫字樓混合使用試點，探索商服用地性質轉換。結合上海市城市更新政策和區域發展需要，對部分符合條件的辦公樓宇，開展混合使用試點。中心城區可將老舊寫字樓調整為商住辦混合性質，引入酒店、居住或其他創新功能。對部分寫字樓供應過剩地區，支持符合條件的辦公樓宇調整為長租公寓或智能化、精生產的產業用房，以保證當地人才引進和新興產業培育。

同時，也可以鼓勵開發公司提高綜合運營能力，按照產業運營思維，提升寫字樓產業集聚水平。將寫字樓開發、運營與產業培育、城市功能提升聯系起來，通過集聚符合區域發展定位，具有技術先進性、行業引領性的高科技企業，提升城市創新策源、產業引領功能，按照“集聚企業-培育產業-完善生態”的邏輯，推動寫字樓及其周邊地區的高質量發展。

規劃管理與供應控制

從規劃管理角度，應有全市統籌協調機制，加強分層分類供應管理。市、區土地規劃、住房城建等相關部門應建立常態化的溝通協調機制，對重點開發地區、商務區等進行梳理，摸清底數，控制階段性開發總量，避免布局不合理、定位同質化等問題。針對國資平臺開發的辦公樓宇，可以采取分環線、分等級供應等措施，如按內、中、外環線供應量遞減等，動態調整供應周期和上市節奏，減少集中供應對整體市場的影響。重點關注存量用地更新中的“工轉商”項目，適當控制C65研發<愛尬聊_尬聊生活>用地供應，支持產業用地“工轉工”轉型。