上海寫字樓市場的好壞既是房地產(chǎn)市場的表征反映，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定的晴雨表。最近一段時間，上海寫字樓市場再次倍受關(guān)注。高力國際數(shù)據(jù)顯示，2023年第二季度，上海市寫字樓租金環(huán)比連續(xù)五個季度下降。次中心區(qū)域?qū)懽謽强罩寐?3.9%，新興區(qū)域空置率23.6%。戴德梁行統(tǒng)計顯示，第二季度上海甲級寫字樓整體空置率攀升至18.59%。克而瑞資管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，二季度上海甲級寫字樓空置率達(dá)到19.6%。

若按國際上空置率20%的警戒線看，上海寫字樓市場不樂觀。但這并不意味著應(yīng)當(dāng)一味唱衰。寫字樓空置率是否過高，仍需要分析兩層關(guān)系——

長期趨勢與短期現(xiàn)象

根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上海寫字樓空置率常年較穩(wěn)定，保持在15%—18%之間。當(dāng)市場出現(xiàn)高供應(yīng)量、低吸納量時，會導(dǎo)致高空置率的短期現(xiàn)象，今年上半年供應(yīng)量與吸納量比值約為2.4：1，未達(dá)歷史高點。另一方面，上海新設(shè)市場主體年均增速保持在12%左右，市場對寫字樓的需求仍有較大空間。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2021年，新設(shè)企業(yè)年均增速增長的同時，寫字樓空置率同比下降，新設(shè)市場主體增速與寫字樓空置率呈反向相關(guān)。

整體行業(yè)調(diào)整與部分企業(yè)布局變化

寫字樓的承租方一般為金融、專業(yè)服務(wù)以及TMT等行業(yè)。若行業(yè)整體出現(xiàn)萎縮，企業(yè)大面積退租，則易出現(xiàn)較大市場風(fēng)險。而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2023年二季度，上海金融、專業(yè)服務(wù)、電子信息科技及零售貿(mào)易等重點行業(yè)承租面積占總租賃面積的78%，行業(yè)整體較平穩(wěn)。成熟商圈優(yōu)質(zhì)寫字樓出租率依然較高。部分區(qū)域?qū)懽謽强罩寐矢撸蛞驗闃怯钤O(shè)施老化、綜合成本高、配套設(shè)施不完善以及新興商務(wù)區(qū)分流等原因，是企業(yè)基于市場環(huán)境變化作出的戰(zhàn)術(shù)性調(diào)整。

就目前情況看，上海寫字樓空置率尚處于合理范圍內(nèi)。當(dāng)然，隨著一些重點區(qū)域計劃中的寫字樓進(jìn)一步供應(yīng)，及早預(yù)警防范可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險，是十分必要的。防風(fēng)險，也應(yīng)多措并舉、綜合施策，甚至視作一次調(diào)整轉(zhuǎn)型、機(jī)制創(chuàng)新的契機(jī)。

多元化發(fā)展策略

比如，可以積極開展寫字樓混合使用試點，探索商服用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換。結(jié)合上海市城市更新政策和區(qū)域發(fā)展需要，對部分符合條件的辦公樓宇，開展混合使用試點。中心城區(qū)可將老舊寫字樓調(diào)整為商住辦混合性質(zhì)，引入酒店、居住或其他創(chuàng)新功能。對部分寫字樓供應(yīng)過剩地區(qū)，支持符合條件的辦公樓宇調(diào)整為長租公寓或智能化、精生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)用房，以保證當(dāng)?shù)厝瞬乓M(jìn)和新興產(chǎn)業(yè)培育。

同時，也可以鼓勵開發(fā)公司提高綜合運營能力，按照產(chǎn)業(yè)運營思維，提升寫字樓產(chǎn)業(yè)集聚水平。將寫字樓開發(fā)、運營與產(chǎn)業(yè)培育、城市功能提升聯(lián)系起來，通過集聚符合區(qū)域發(fā)展定位，具有技術(shù)先進(jìn)性、行業(yè)引領(lǐng)性的高科技企業(yè)，提升城市創(chuàng)新策源、產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)功能，按照“集聚企業(yè)-培育產(chǎn)業(yè)-完善生態(tài)”的邏輯，推動寫字樓及其周邊地區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展。

規(guī)劃管理與供應(yīng)控制

從規(guī)劃管理角度，應(yīng)有全市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)分層分類供應(yīng)管理。市、區(qū)土地規(guī)劃、住房城建等相關(guān)部門應(yīng)建立常態(tài)化的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，對重點開發(fā)地區(qū)、商務(wù)區(qū)等進(jìn)行梳理，摸清底數(shù)，控制階段性開發(fā)總量，避免布局不合理、定位同質(zhì)化等問題。針對國資平臺開發(fā)的辦公樓宇，可以采取分環(huán)線、分等級供應(yīng)等措施，如按內(nèi)、中、外環(huán)線供應(yīng)量遞減等，動態(tài)調(diào)整供應(yīng)周期和上市節(jié)奏，減少集中供應(yīng)對整體市場的影響。重點關(guān)注存量用地更新中的“工轉(zhuǎn)商”項目，適當(dāng)控制C65研發(fā)<愛尬聊_尬聊生活>用地供應(yīng)，支持產(chǎn)業(yè)用地“工轉(zhuǎn)工”轉(zhuǎn)型。